Na wielu działkach znajdują się słupy energetyczne, linie elektroenergetyczne, gazociągi, wodociągi czy sieci telekomunikacyjne. Wielu właścicieli nieruchomości zastanawia się, czy przedsiębiorstwo przesyłowe ma prawo korzystać z ich gruntu. Czy należy się za to wynagrodzenie oraz czy możliwe jest usunięcie urządzeń lub ich przebudowa. Często właściciele nieruchomości są przekonani, że skoro urządzenia istnieją od wielu lat, nic nie mogą zrobić. Tymczasem w wielu przypadkach możliwe jest dochodzenie od przedsiębiorstwa przesyłowego określonych roszczeń finansowych. Wszystko zależy jednak od okoliczności sprawy. Ważne jest to, kiedy urządzenia zostały wybudowane. Trzeba też sprawdzić, czy przedsiębiorstwo ma tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.
Jakie urządzenia przesyłowe mogą znajdować się na działce?
- słupy i linie energetyczne,
- stacje transformatorowe,
- gazociągi,
- wodociągi,
- kanalizacja,
- sieci ciepłownicze,
- sieci telekomunikacyjne i światłowody.
Czy przedsiębiorstwo musi mieć zgodę właściciela?
Co do zasady przedsiębiorca przesyłowy powinien zlokalizować urządzenia przesyłowe za wynagrodzeniem ustanawiając służebność przesyłu. Służebność przesyłu uregulowana jest w art. 3051 i nast. Kodeksu Cywilnego i może być ustanowiona w drodze umowy lub orzeczenia sądowego.
W artykule Zasiedzenie służebności przesyłu wyjaśniłam, kiedy przedsiębiorca może powoływać się na zasiedzenie. Chodzi o zasiedzenie służebności przesyłu albo służebności gruntowej o podobnej treści. Wskazałam także co zmienił w sprawie zasiedzenia służebności przesyłu wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Po kilku miesiącach od wydania wyroku widać zmianę w podejściu sądów. Dotyczy to zwłaszcza spraw o zasiedzenie służebności sprzed 2008 r. Pojawiają się już pierwsze korzystne wyroki. W jednej ze spraw sąd przyznał 180 000 zł jednorazowego wynagrodzenia. Jednocześnie oddalił zarzut zasiedzenia.. Jest to szansa dla właścicieli działek ze słupami i infrastrukturą przesyłową do wystąpienia z konkretnymi roszczeniami. Roszczenia mogą dotyczyć usunięcia urządzeń z nieruchomości. Właściciel może też żądać wynagrodzenia za poprzednie lata. Innym rozwiązaniem jest odpłatne uregulowanie sytuacji na przyszłość. Najczęściej odbywa się to przez ustanowienie służebności przesyłu.
Niekiedy przedsiębiorca przesyłowy, pomimo braku ustanowionej służebności, posiada tytuł do zajmowania nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej. Historycznie takimi decyzjami były np. decyzje wydawane na podstawie art. 35 ustawy z 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, a obecnie decyzje wydawane na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami – ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości tzw. „małe wywłaszczenie”.
Jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości?
Właściciel, jeżeli słupy i inne urządzenia przesyłowe zajmują nieruchomość bez tytułu prawnego może żądać:
- wynagrodzenia za czas bezumownego zajmowania – za okres wsteczny
- ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem na przyszłość
- usunięcia, skablowania lub przesunięcia słupa
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Pierwszym roszczeniem może być wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Dotyczy to sytuacji, gdy przedsiębiorstwo korzystało z gruntu bez odpowiedniego tytułu prawnego. Chodzi na przykład o działki, na których znajdują się słupy energetyczne, linie elektroenergetyczne, gazociąg lub wodociąg. Może to dotyczyć także innych urządzeń przesyłowych. Ważne jest, czy przedsiębiorstwo ma podstawę prawną do korzystania z działki. Może nią być umowa, decyzja administracyjna albo służebność przesyłu. Roszczenie o zapłatę może powstać także wtedy, gdy umowa wygasła. Dotyczy to też sytuacji, gdy przedsiębiorstwo korzysta z działki zbyt szeroko. Chodzi o zakres większy niż ten wynikający z dokumentów. Podstawę prawną takich roszczeń stanowią w szczególności art. 224–225 k.c. w związku z art. 230 k.c. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu można naliczać za okres wsteczny, z uwzględnieniem terminów przedawnienia określonych w art. 118 k.c. W praktyce można dochodzić wynagrodzenia za sześć lat. Dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą termin wynosi trzy lata. Należy przy tym pamiętać, że koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.
Odpłatne ustanowienie służebności przesyłu – na przyszłość
Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez urządzenia przesyłowe można dochodzić za okres wsteczny, z uwzględnieniem terminów przedawnienia. Inaczej wygląda sytuacja na przyszłość. Jeżeli urządzenia mają pozostać na działce, właściciel może żądać odpłatnej służebności przesyłu. Dotyczy to między innymi słupów energetycznych, linii elektroenergetycznych, gazociągów i wodociągów. Podstawę takiego roszczenia stanowi art. 3052 § 2 k.c. Celem postępowania jest uzyskanie orzeczenia sądu, które ustanowi trwały, rzeczowy tytuł prawny na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego. Służebność przesyłu powinna dokładnie określać zakres korzystania z nieruchomości. Powinna też wskazywać sposób dostępu do urządzeń. Ważne są również zasady eksploatacji, konserwacji i napraw. W dokumencie należy określić także wynagrodzenie dla właściciela.
Żądanie usunięcia urządzeń przesyłowych
Jeżeli przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawnego, właściciel może żądać usunięcia urządzeń. Dotyczy to słupów energetycznych, linii elektroenergetycznych, gazociągów, wodociągów i innych urządzeń przesyłowych. Jest to najdalej idące roszczenie przysługujące właścicielowi nieruchomości w sytuacji bezprawnego korzystania z jego gruntu. Podkreślić należy, że jest ono niezależne od żądania wynagrodzenia za czas wsteczny. W praktyce właściciele często pytają o usunięcie słupów z działki. Pytają też o przebudowę linii energetycznej. Czasem chodzi o inne elementy infrastruktury przesyłowej. Co do zasady właściciel ma prawo żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania dalszych naruszeń prawa własności. Podstawę takiego żądania stanowi art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli tzw. roszczenie negatoryjne o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie przedsiębiorstwo przesyłowe będzie zobowiązane do usunięcia urządzeń przesyłowych z nieruchomości.
Dlaczego w praktyce usunięcie urządzeń zdarza się rzadko?
W praktyce usunięcie urządzeń z działki nie zawsze jest proste. Słupy energetyczne, linie elektroenergetyczne, gazociągi i wodociągi pełnią funkcję użyteczności publicznej. Dotyczy to także innych elementów infrastruktury przesyłowej. Takie urządzenia służą nie tylko przedsiębiorstwu przesyłowemu. Korzystają z nich również mieszkańcy, właściciele sąsiednich nieruchomości oraz inni odbiorcy usług. Może chodzić o energię, gaz, wodę albo telekomunikację. Z tego względu przedsiębiorstwa często bronią się przed żądaniem usunięcia urządzeń. Wskazują wtedy na art. 5 Kodeksu cywilnego. Twierdzą, że żądanie właściciela może być nadużyciem prawa. Wszystko zależy jednak od okoliczności sprawy. Podnoszą również, że prawo własności, mimo że korzysta z silnej ochrony prawnej, nie ma charakteru absolutnego i musi być oceniane z uwzględnieniem interesu społecznego oraz funkcji, jaką pełni infrastruktura przesyłowa.
Dlatego w sprawach dotyczących słupów energetycznych, linii napowietrznych albo innych urządzeń przesyłowych na działce warto rozważyć nie tylko żądanie ich całkowitego usunięcia, ale także rozwiązania pośrednie. Właściciel nieruchomości może domagać się na przykład skablowania linii energetycznej, czyli zastąpienia napowietrznej linii elektroenergetycznej linią kablową prowadzoną pod ziemią. Innym możliwym rozwiązaniem jest przesunięcie urządzeń przesyłowych w inne miejsce, na przykład do granicy działki, tak aby w mniejszym stopniu ograniczały korzystanie z nieruchomości i jej dalsze zagospodarowanie.
Wynagrodzenie nie zawsze rozwiązuje problem
Warto pamiętać, że nawet wysokie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie zawsze rekompensuje ograniczenia wynikające z obecności urządzeń przesyłowych. Dla właściciela działki budowlanej kluczowe znaczenie może mieć możliwość wybudowania domu lub obiektu usługowego, a nie jednorazowa wypłata określonej kwoty.
Dlatego przed podjęciem decyzji o dochodzeniu roszczeń warto przeanalizować nie tylko wysokość potencjalnego wynagrodzenia, ale również wpływ urządzeń przesyłowych na możliwość zagospodarowania nieruchomości oraz realizacji planowanych inwestycji.
Słupy i sieci a możliwość zabudowy działki
W praktyce właściciele nieruchomości często koncentrują się przede wszystkim na kwestii wynagrodzenia za służebność przesyłu albo wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Jest to oczywiście istotny element sprawy, ponieważ obecność urządzeń przesyłowych na działce może uzasadniać roszczenia finansowe wobec przedsiębiorstwa przesyłowego. Z punktu widzenia właściciela planującego inwestycję budowlaną znacznie większym problemem bywa jednak nie sama wysokość wynagrodzenia, lecz faktyczne ograniczenie możliwości zabudowy działki i swobodnego korzystania z nieruchomości.
Słup energetyczny, napowietrzna linia elektroenergetyczna, gazociąg, wodociąg, kanalizacja, sieć ciepłownicza czy sieć telekomunikacyjna mogą powodować konieczność zachowania określonych odległości od projektowanego budynku, ogrodzenia, drogi wewnętrznej lub innych elementów planowanej inwestycji. Ograniczenia te wynikają przepisów prawa, w tym warunków technicznych, norm bezpieczeństwa oraz zasad eksploatacji sieci. W skrajnych przypadkach urządzenia przesyłowe przebiegają przez centralną część nieruchomości albo przecinają ją w taki sposób, że uniemożliwiają racjonalne zagospodarowanie terenu, podział działki, budowę domu jednorodzinnego, hali, budynku usługowego albo innego obiektu.
W takich sytuacjach właściciel nieruchomości często oczekuje nie tyle samego wynagrodzenia za słup energetyczny, linię energetyczną lub inne urządzenia przesyłowe na działce, ile realnego usunięcia kolizji pomiędzy istniejącą infrastrukturą a planowaną inwestycją. Może to oznaczać konieczność przebudowy sieci, przesunięcia urządzeń do granicy działki, skablowania linii napowietrznej albo takiego uregulowania służebności przesyłu, aby jej zakres jak najmniej ograniczał dalsze korzystanie z nieruchomości. Z tego powodu przed wyborem konkretnego roszczenia warto ocenić nie tylko wartość możliwego wynagrodzenia, ale również to, czy obecność infrastruktury przesyłowej nie pozbawia działki jej podstawowej funkcji inwestycyjnej.
Czy przedsiębiorstwo przesyłowe ma obowiązek przebudować sieć?
Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna.
Jeżeli urządzenia zostały posadowione zgodnie z prawem i przedsiębiorstwo dysponuje skutecznym tytułem do korzystania z nieruchomości, zasadą jest, że koszty usunięcia kolizji ponosi inwestor realizujący nowe zamierzenie budowlane.
W praktyce oznacza to, że właściciel działki planujący budowę domu, hali lub budynku usługowego występuje do operatora sieci o określenie warunków przebudowy urządzeń. Następnie przebudowa jest realizowana na koszt inwestora jako element przygotowania terenu pod inwestycję.
Dla wielu właścicieli nieruchomości jest to zaskoczeniem. Często wychodzą oni z założenia, że skoro urządzenia znajdują się na ich gruncie, przedsiębiorstwo powinno na własny koszt usunąć przeszkodę utrudniającą zabudowę. Tymczasem przepisy regulujące funkcjonowanie infrastruktury technicznej opierają się na odmiennej zasadzie. Podmiot wywołujący kolizję inwestycyjną co do zasady ponosi koszty jej usunięcia.
Co jeśli przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości?
Inaczej należy ocenić sytuację, gdy przedsiębiorstwo nie dysponuje służebnością przesyłu, nie doszło do zasiedzenia, a urządzenia zostały posadowione bez podstawy prawnej.
W takim właśnie przypadku właściciel może rozważyć wystąpienie z roszczeniami cywilnoprawnymi zmierzającymi do usunięcia naruszenia prawa własności. W zależności od okoliczności sprawy może to oznaczać żądanie usunięcia urządzeń, ich przełożenia albo przebudowy w sposób umożliwiający wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Ważna data – koniec roku 2028
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 r. Od tego momentu przedsiębiorstwa przesyłowe mogą powoływać się na rozpoczęcie biegu zasiedzenia służebności przesyłu. Ma to szczególne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, na których znajdują się słupy energetyczne, linie elektroenergetyczne, gazociągi, wodociągi albo inne urządzenia przesyłowe. Okres posiadania wymagany do zasiedzenia zależy od dobrej albo złej wiary przedsiębiorcy przesyłowego. W przypadku dobrej wiary wynosi 20 lat, natomiast w przypadku złej wiary — 30 lat. Jeżeli więc przedsiębiorstwo przesyłowe wykaże, że korzystało z cudzej nieruchomości w dobrej wierze od 2008 r., z końcem 2028 r. może dojść do zasiedzenia służebności przesyłu. Dla właściciela działki oznacza to ryzyko utraty możliwości skutecznego dochodzenia części roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości oraz uregulowaniem sytuacji prawnej urządzeń przesyłowych.
Dlatego w sprawach dotyczących słupów i sieci na działce nie warto zwlekać z analizą dokumentów i podjęciem odpowiednich działań prawnych. Przerwanie biegu zasiedzenia służebności przesyłu wymaga co do zasady czynności podjętej przed sądem, na przykład wniesienia pozwu w odpowiednim postępowaniu. Same rozmowy z przedsiębiorstwem przesyłowym, negocjacje, pisma przedsądowe czy wezwania do zapłaty nie przerywają biegu zasiedzenia. Z tego powodu każdy właściciel nieruchomości, który chce dochodzić wynagrodzenia za służebność przesyłu, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu albo usunięcia urządzeń przesyłowych, powinien możliwie szybko ustalić, czy ma podstawy do dochodzenia roszczeń – w tym wynagrodzenia i żądania usunięcia bądź przebudowy słupów.
Najpierw analiza dokumentów
Przed wystąpieniem z żądaniem do przedsiębiorcy przesyłowego warto przeanalizować dokumenty dotyczące nieruchomości oraz historię posadowienia urządzeń. W wielu przypadkach przedsiębiorstwo dysponuje bowiem tytułem prawnym, o którym aktualny właściciel nie wie. Dotyczy to zwłaszcza starszych sieci wybudowanych kilkadziesiąt lat temu. Taka analiza pozwala ocenić, czy w konkretnej sprawie można dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu, usunięcia urządzeń przesyłowych albo ich przebudowy.
Dlatego odpowiedź na pytanie, czy można skutecznie domagać się usunięcia słupów lub sieci z działki, zawsze wymaga indywidualnej oceny konkretnego stanu faktycznego i prawnego. Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się słupy energetyczne, linie elektroenergetyczne, gazociąg, wodociąg albo inne urządzenia przesyłowe, pomogę Ci przeanalizować dokumenty, ocenić zasadność roszczeń i wskazać możliwe rozwiązania. Pomagam właścicielom nieruchomości w sprawach dotyczących wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu, ustanowienia służebności przesyłu, usunięcia urządzeń przesyłowych, ich przebudowy, przesunięcia albo skablowania linii energetycznej.
Co zrobić, jeśli na działce znajdują się urządzenia przesyłowe?
Praktyczna checklista:
- Sprawdź księgę wieczystą.
- Ustal właściciela sieci.
- Zweryfikuj dokumenty dotyczące budowy urządzeń – w tym decyzje administracyjne.
- Przeanalizuj wpływ urządzeń na wartość i możliwość zabudowy działki.
- Dopiero wtedy wybierz odpowiednie roszczenie.
- Czy mogę dostać odszkodowanie za słup energetyczny na działce?
Jeśli przedsiębiorca przesyłowy zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego to można żądać wynagrodzenia za okres wsteczny (6 albo 3 lata). Jednak każda sytuacja jest inna i wymaga analizy.
- Czy mogę żądać usunięcia słupa energetycznego z mojej działki?
Jednym z roszczeń jest żądanie usunięcia urządzeń przesyłowych z nieruchomości. Można żądać też ich przebudowy, skablowania.
- Kto płaci za skablowanie linii energetycznej?
Jeżeli linia energetyczna zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego to koszt skablowania (przeniesienia jej pod ziemię) powinno ponieść przedsiębiorstwo przesyłowe.
- Czy przedsiębiorstwo może zasiedzieć służebność przesyłu?
Przedsiębiorstwo przesyłowe może zasiedzieć służebność przesyłu, z tym, że bieg terminu zasiedzenia powinien być liczony od roku 2008 r.
- Czy samo wezwanie przedsiębiorstwa do zapłaty przerywa bieg zasiedzenia służebności przesyłu?
Nie. Samo wezwanie przedsiębiorstwa przesyłowego do zapłaty, pismo przedsądowe, reklamacja albo rozpoczęcie negocjacji co do wynagrodzenia za służebność przesyłu co do zasady nie przerywa biegu zasiedzenia. Aby skutecznie przerwać bieg zasiedzenia służebności przesyłu, konieczne jest zazwyczaj podjęcie odpowiedniej czynności przed sądem. Przykładem może być wniesienie pozwu w sprawie dotyczącej urządzeń przesyłowych na działce. Dlatego właściciel nieruchomości, na której znajdują się słupy energetyczne, linie elektroenergetyczne albo inne urządzenia przesyłowe, nie powinien ograniczać się wyłącznie do korespondencji z przedsiębiorstwem.
