Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności. Jeżeli na przykład fragment działki sąsiada jest wygrodzony wraz z naszą nieruchomością przez odpowiednio długi czas, a sąsiad nie kieruje wobec nas żądań wydania gruntu, to jest spora szansa, że nabędziemy własność tego fragmentu działki przez zasiedzenie. W artykule odpowiadam na pytania dotyczące tego po jakim czasie dochodzi do zasiedzenia własności nieruchomości oraz kto może taką nieruchomość zasiedzieć.
Jakie warunki trzeba spełnić by zasiedzieć nieruchomość?
Kwestia zasiedzenia uregulowana została w kodeksie cywilnym. Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości muszą być spełnione wskazane w przepisach przesłanki. Jakie są przesłanki nabycia własności przez zasiedzenie?
- trzeba być posiadaczem samoistnym
- trzeba władać nieruchomością przez odpowiedni okres czasu
Co oznacza bycie posiadaczem samoistnym?
Posiadacz samoistny włada nieruchomością jak właściciel. Posiadaniem samoistnym jest posiadanie na zasadach wyłączności, bez uzgadniania z kimkolwiek zasad czy zakresu korzystania z nieruchomości, bez zwracania się również do kogokolwiek o zgodę na dokonywanie jakichkolwiek prac czy remontów na tej nieruchomości. Posiadanie samoistne trzeba zamanifestować na zewnątrz – może przejawiać się na przykład uprawianiem gruntu i jego ogrodzeniem. Manifestuje się także w ponoszeniu wszelkich opłat, w tym kosztów remontu oraz podatków oraz zawieranie we własnym imieniu umów na doprowadzenie do nieruchomości kanalizacji, prądu, mediów itp.
Należy odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego, które nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości. Nie będzie więc posiadaczem samoistnym dzierżawca naszej nieruchomości – to będzie posiadacz zależny. Posiadacz zależny nie zasiedzi nieruchomości.
Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości trzeba władać nieruchomością jak właściciel przez odpowiednio długi czas. Po jakim czasie można zasiedzieć nieruchomość?
Terminy zasiedzenia nieruchomości:
- 20 lat jeżeli posiadacz samoistny włada nieruchomością w dobrej wierze
- 30 lat jeżeli posiadacz samoistny włada nieruchomością w złej wierze
Ważne: Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.
Co to jest dobra i zła wiara?
Najprościej mówiąc:
- dobra wiara jest wtedy, gdy ktoś ma błędne (ale usprawiedliwione) przekonanie, że jest właścicielem
- zła wiara jest wtedy, gdy ktoś wie, albo powinien na podstawie okoliczności wiedzieć, że nie jest właścicielem – będzie to na przykład osoba, która kupiła nieruchomość bez dochowania formy aktu notarialnego na podstawie umowy ustnej a także spadkobierca, który objął w posiadanie nieruchomość należącą do spadku, wiedząc o tym, że istnieją inni spadkobiercy powołani z ustawy do dziedziczenia.
Zasiedzenie a użytkowanie wieczyste
Należy także zwrócić uwagę na to, że możliwe jest zasiedzenia własności nieruchomości przez użytkownika wieczystego sąsiedniej nieruchomości, jeżeli użytkownik wieczysty był samoistnym posiadaczem zasiadywanej nieruchomości, niezależnie od wykonywanego prawa użytkowania wieczystego.
Ponadto dopuszczalne jest także nabycie użytkowania wieczystego przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono przy tym stanowisko, że możliwe jest tylko nabycie przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego, które już wcześniej skutecznie powstało; prawa nieistniejącego nie można zasiedzieć. Prawo to nie może zatem powstać w drodze zasiedzenia (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2016 r., III CZP 57/16, OSNC 2017, Nr 5, poz. 51, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., IV CSK 553/09, niepubl.).
Zasiedzenie przez małoletniego
Małoletni są podmiotami szczególnie chronionymi przez przepisy kodeksu cywilnego. Ochrona ta przejawia się między innymi w tym, że jeżeli właściciel nieruchomości, która ma zostać zasiedziana, jest małoletni, czyli osoba, która nie ukończyła 18 roku życia, to zasiedzenie nie może nastąpić wcześniej niż po upływie dwóch lat od uzyskania przez nią pełnoletności. Jeśli zatem zasiedzenie miałoby upłynąć, gdy osoba ma np. lat 16 to okres ten wydłuża się do dnia, w którym ukończy lat 20.
A jak wygląda postępowanie o zasiedzenie w praktyce?
Żeby sąd zajął się sprawą o zasiedzenie trzeba złożyć wniosek, w którym wykazujemy, że spełniamy przesłanki do zasiedzenia. Na poparcie naszych twierdzeń należy wskazać i załączyć dowody w postaci dokumentów. Dobrze jest także wskazać świadków, którzy potwierdza nasze twierdzenia dotyczące spełniania przesłanek zasiedzenia. W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia sąd w zasadzie orzeka tylko na podstawie dowodów powołanych przez uczestników postępowania.
Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym. Stronami jest Wnioskodawca (czyli osoba składająca wniosek o zasiedzenie) oraz Uczestnik (strona przeciwna). Opłata sądowa od wniosku wynosi 2 000 zł i uwaga – nie jest to wynagrodzenie naszego pełnomocnika, ale opłata wnoszona na rachunek sądu. Jeśli sąd oddali nasz wniosek o zasiedzenie dlatego, że nie wykazaliśmy spełnienia przesłanek do zasiedzenia to nie dość, że nie wygramy sprawy to jeszcze poniesiemy koszty postępowania.
Dlaczego o tym piszę? Ostatnio byłam pełnomocnikiem Uczestnika postępowania w sprawie o zasiedzenie. W odpowiedzi na wniosek wykazałam, że nie mogło dojść do zasiedzenia i załączyłam odpowiednie dokumenty. Wnioskodawca, żeby nie przegrać sprawy, cofnął wniosek o zasiedzenie. Wobec czego sąd umorzył postępowanie i obciążył Wnioskodawcę kosztami procesu w wysokości 1 800 zł. Wnioskodawca nie dość, że poniósł koszty złożenia wniosku, przegrał sprawę to jeszcze musi zapłacić koszty postępowania drugiej stronie.
Jaki z tego wniosek? Naprawdę trzeba dobrze przeanalizować stan faktyczny i prawny, zanim złożymy wniosek o zasiedzenie. Nabycie własności drogą zasiedzenia stanowi jeden z najdalej posuniętych aktów ingerencji w cudze prawo własności, zatem spełnienie przesłanek zasiedzenia nie powinno budzić wątpliwości sądu.
