Każdy proces budowlany można podzielić na kilka etapów. Pierwszy z nich to etap uzyskiwania niezbędnych uzgodnień, pozwoleń czyli jednym słowem dokumentów, w tym oczywiście dokonanie zgłoszenia lub uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Kolejnym etapem jest wprowadzenie wykonawcy na budowę i budowa obiektu, zwany przeze mnie etapem budowy właściwej. Jeśli obie strony procesu budowlanego dotrwają do jego końca, a wiemy, że nie zawsze tak jest 😊, to następuje odbiór robót budowlanych.
Dlaczego odbiór robót budowlanych jest tak istotnym, można powiedzieć przełomowym, wydarzeniem w procesie budowy? Jakie konsekwencje wiążą się z odebraniem budowy a w jakich sytuacjach inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych?
Rodzaje odbiorów
W umowach o roboty budowlane nieraz spotkać można się nie tylko z odbiorem końcowym, ale i odbiorami w trakcie prowadzonych prac. Czasami strony uzgadniają, że odbiór będzie przeprowadzony także w okresie gwarancji. Uporządkujmy zatem rodzaje odbiorów:
- Odbiory częściowe – jeśli strony nie umówią się inaczej w umowie to zgodnie z kodeksem cywilnym wykonawca może żądać w trakcie prowadzonych robót, by inwestor przyjmował wykonane roboty częściowo. Skutkiem tego będzie wymagalność roszczenia o odpowiednią część wynagrodzenia obejmującego wykonane roboty. W praktyce najczęściej mamy do czynienia z odbiorami częściowymi robót ulegających zakryciu bądź zanikających . Są to takie roboty, których późniejszy odbiór z przyczyn technicznych nie będzie możliwy. Ważne jest by w umowie (jeśli przewidujemy ten rodzaj odbiorów) uszczegółowić kto powinien brać udział w takim odbiorze, w jakim terminie od zawiadomienia przez wykonawcę powinien on się odbyć, i jak taki odbiór wpływa na rozpoczęcie biegu terminu rękojmi i gwarancji.
- Odbiór końcowy – ma miejsce po zakończeniu przez wykonawcę robót budowlanych i polega na przekazaniu wybudowanego obiektu inwestorowi. Ten odbiór jest jednocześnie (o ile umowa nie stanowi inaczej) początkiem biegu terminu rękojmi i gwarancji. Dla wykonawcy jest to data szczególnie istotna, gdyż otwiera prawo do żądania wynagrodzenia.
- Odbiór ostateczny – zwany inaczej odbiorem gwarancyjnym. Następuje po upływie określonego w umowie okresu rękojmi lub gwarancji. Strony w takim protokole wpisują ostatnie usterki, które wykonawca ma obowiązek usunąć w ramach rękojmi/gwarancji. Po ich usunięciu wykonawca powinien otrzymać od inwestora dokument potwierdzający odbiór ostateczny wolny od usterek i wad. Po takim odbiorze następuje rozliczenie zatrzymanych kwot/gwarancji zapłaty na poczet zabezpieczenia terminowego usunięcia wad i usterek.
Odbiór końcowy
Najistotniejszym rodzajem odbioru robót budowlanych jest z pewnością odbiór końcowy dlatego najwięcej uwagi poświęcimy tego rodzaju odbiorom. Warto wskazać przede wszystkim, że odbiór robót realizowanych przez wykonawcę jest obowiązkiem inwestora. Jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych to inwestor ma obowiązek dokonać ich odbioru. Dokonanie odbioru końcowego to potwierdzenie prawidłowego wykonania inwestycji zgodnie z umową. Odbiór robót może także ujawnić niewykonanie lub nienależyte wykonanie w całości lub w części zobowiązania wykonawcy wobec istnienia wad i rodzić odpowiedzialność za wady. Podczas odbioru inwestor powinien dokonać dokładnej kontroli wykonanych robót budowlanych. Najlepiej, jeśli sam nie ma wiedzy fachowej, by odbioru dokonać przy pomocy specjalisty/specjalistów odpowiednich branż.
Odbiór robót budowlanych a wady, czyli kiedy inwestor może odmówić odbioru
Przy większych inwestycjach nie zdarza się w zasadzie, by podczas odbioru nie stwierdzono żadnych wad ani usterek. Jednak należy podkreślić, że w orzecznictwie sądów aktualne i ugruntowane jest obecnie stanowisko, że inwestor nie może odmówić odbioru obiektu w przypadku drobnych wad lub usterek. Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego odbiór robót to obowiązek inwestora i nie może być uzależniony od braku wad bądź usterek. W przepisie tym użyto bowiem słowa „odbiór” robót a nie „bezusterkowy” odbiór. Z drugiej strony inwestor ma obowiązek odbioru robót tylko wtedy gdy roboty wykonano zgodnie z projektem, umową i zasadami wiedzy technicznej. To właśnie jakość robót ma istotne znaczenie dla oceny, czy doszło do wykonania zobowiązania umownego i czy rezultat robót budowlanych nadaje się do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem. Zazwyczaj właśnie na tym tle dochodzi do sporów.
Wady istotne i nieistotne
Jak wskazałam, inwestor nie może odmówić odbioru gdy wady są drobne. A czym różni się wada drobna – nieistotna od wady istotnej, która uprawnia do odmowy odbioru robót budowlanych? W przepisach nie ma niestety definicji tych pojęć. Przyjęło się natomiast, że wada istotna to taka wada, która uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót. Inaczej mówiąc wyłącza normalne wykorzystanie danego obiektu. Uznaje się, że wadą istotną będzie wada obiektu/efektu robót budowlanych oceniana przez pryzmat celu zawartej umowy o roboty budowlane, a więc celu, funkcji obiektu, który ma zostać zrealizowany. Istotne tu będzie także uwzględnienie obiektywnego czynnika w postaci miary każdego inwestora realizującego obiekt o takim samym przeznaczeniu.
Ocena istotności wady powinna uwzględniać:
- możliwość jej usunięcia (nawet częściowego)
- zachowania funkcjonalności obiektu pomimo wady
- cel umowy
- możliwość używania obiektu z wadą.
Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę
Coraz częściej można spotkać się z sytuacją, w której inwestor stosuje swoisty szantaż nie stawiając się na odbiór przedmiotu umowy zgłaszany przez wykonawcę. Jest to o tyle istotne, że zazwyczaj zgodnie z umową wykonawca nabędzie prawo do żądania wynagrodzenia po dokonaniu odbioru potwierdzonego protokołem. Zasadą jest, że podczas odbioru powinny być obecne dwie strony – inwestor i wykonawca, a nierzadko także kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego. Jeżeli zatem wykonawca zrealizował obiekt budowlany to zgłasza zakończenie robót i strony ustalają termin odbioru. Inwestor obowiązany jest tego odbioru dokonać. Co jednak w sytuacji, gdy inwestor nie stawia się albo bezpodstawnie odmawia odbioru?
W celu przeciwdziałania takim praktykom ze strony inwestora, wykonawca może posłużyć się instytucją jednostronnego odbioru robót budowlanych. Jeżeli inwestor (najczęściej po upływie terminu do odbioru wskazanego w umowie z wykonawcą i bezskutecznym, dodatkowym wezwaniu do dokonania odbioru przez wykonawcę) uchyla się od jego dokonania, wykonawca może sporządzić jednostronny protokół zdawczo-odbiorczy przedmiotu umowy. W protokole takim wykonawca stwierdza wykonanie umowy zgodnie z jej postanowieniami i przepisami prawa w tym zakresie. Ponadto od tego momentu może żądać wynagrodzenia za wykonane przez siebie prace zgodnie z harmonogramem rzeczowo-finansowym przewidzianym w umowie.
A co na to sąd?
Sąd Najwyższy stwierdził, w orzeczeniu z 7 kwietnia 1998 r. II CKN 673/97 (Legalis), że „jeśli wykonawca zgłosił wykonanie robót, to obowiązek ich odbioru jest niezależny nawet od kwestionowania ich jakości. Odmowa jego spełnienia nie może być elementem szantażu ze strony inwestora; chybione uznać należy powołanie się w kasacji na to, że uchylenie się pozwanej od formalnego odbioru obiektu (z jednoczesnym jednak rozpoczęciem w nim zamierzonej działalności) zwalniało ją od zapłaty wynagrodzenia do czasu uzyskania przez powoda wyroku ustalającego. W takiej sytuacji, jaką stworzyła pozwana, wykonawca był uprawniony do dokonania jednostronnego odbioru, stanowiącego podstawę wstawienia faktury opartej na sporządzonym przez siebie kosztorysie powykonawczym”. Z orzeczenia tego wynika obowiązek stawiennictwa inwestora do odbioru przedmiotu umowy o roboty budowlane – niezależnie od tego, czy przedmiot ten posiada wady oraz dokonania aprobującego, warunkowego albo negującego aktu odbioru. Sąd zwrócił uwagę na jeszcze jedną ważną regułę, dotyczącą dokonania jednostronnego odbioru – przeprowadzenie takiej czynności będzie możliwe jedynie wówczas, gdy od dokonania takiego odbioru uzależniona jest wypłata na rzecz wykonawcy wynagrodzenia za zrealizowany przedmiot umowy.
Odbiór robót budowlanych a zapłata
W świecie idealnym po dokonaniu odbioru robót budowlanych następuje zapłata wynagrodzenia na rzecz wykonawcy. Nierzadko jednak sytuacja jest zgoła odmienna. Wykonawca zgłasza inwestorowi wykonanie prac zrealizowanych zgodnie z projektem budowlanym i zasadami wiedzy technicznej a inwestor odmawia odbioru twierdząc, że roboty obarczone są licznymi wadami i oczywiście odmawiając także zapłaty wynagrodzenia.
Jeśli inwestor niezasadnie uchyla się od odbioru robót to pozostaje to bez wpływu na możliwość żądania przez wykonawcę wynagrodzenia. Innymi słowy inwestor ma obowiązek zapłaty jeśli niezasadnie odmawia odbioru. Roszczenie wykonawcy o zapłatę staje się wymagalne z chwilą, gdy po spełnieniu swoich obowiązków i zawiadomieniu o tym inwestora, odbiór powinien nastąpić.
Co istotne, nawet jeśli nie doszło do formalnego odbioru poprzez podpisanie protokołu, to odbiór mógł nastąpić w formie dorozumianej poprzez każde zachowanie inwestora, z którego wynika, że przejął obiekt od wykonawcy – na przykład zamieszkał w nim, przekazano mu klucze itd. Jak podkreśla bowiem Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 10 grudnia 2015 roku, sygn. akt: I ACa 773/15 „Brak protokołu odbioru robót budowlanych nie pozbawia wykonawcy roszczenia o wynagrodzenie w sytuacji faktycznego zakończenia wykonywania przez niego robót”.
