Plan ogólny gminy

Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – plan ogólny gminy

Czy zmiany dotyczą tylko deweloperów?

Rewolucja w planowaniu przestrzennym. Ostatnio niemal wszystkie moje rozmowy z Klientami kancelarii związanymi z procesem budowlanym dotyczą zmian dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Padają pytania: Co to jest plan ogólny? Czy różni się plan ogólny od studium? Do kiedy gmina musi uchwalić plan ogólny? Jak plan ogólny może wpłynąć na moją inwestycję? Czy jak gmina nie uchwali planu ogólnego to dostanę decyzję o warunkach zabudowy?

Zmiana ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rzeczywiście wywołała spore poruszenie w środowisku związanym z inwestycjami budowlanymi. Padło wiele słów krytyki, choć niektóre rozwiązania dostały pochlebne komentarze. Co tak naprawdę się zmieniło? Jakie skutki wywołają zmiany dla inwestowania w nieruchomości i prowadzenia procesu budowlanego?

Jak wyglądał proces budowlany dotychczas?

Żeby dobrze zrozumieć wprowadzone zmiany trzeba przypomnieć sobie jak funkcjonowała ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przed nowelizacją.

W teorii obowiązywała zasada, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania terenu i warunków zabudowy będzie następowało w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Pamiętać trzeba, że na mocy ustawy z 27 marca 2003r.  wszystkie plany miejscowe uchwalone przed 1995r. przestały obowiązywać. Proces uchwalania nowych ze względu na dość skomplikowaną procedurę oraz koszty nie przebiegał sprawnie. W rezultacie  jedynie 1/3 powierzchni kraju objęta jest miejscowymi planami. Zasadą więc stało się ustalanie dla inwestycji warunków zabudowy na mocy indywidualnych decyzji administracyjnych. W tym miejscu wspomnieć trzeba też o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Określało się w nim politykę przestrzenną gminy. Ponadto studium wiązało wyłącznie wewnętrznie organy gminy przy sporządzaniu i uchwalaniu planów miejscowych. Studium nie miało więc znaczenia przy wydawaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy czy decyzji o realizacji inwestycji celu publicznego.

Każdy kto przechodził przez ten proces wie, że uzyskanie tzw. WZ trwa nieraz latami przez ciągnące się postępowania administracyjne i sądowe. Czy systemowa zmiana ustawy to zmiana na lepsze? Z uzasadnienia do ustawy wynika, że planowane zmiany mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych. Przyjrzyjmy się zatem szczegółom.

Główne zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• nowe definicje
• wyodrębnienie przepisów dotyczących partycypacji społecznej jako osobnego rozdziału. Ma to na celu podwyższenie standardów prowadzenia rozmów z mieszkańcami.
• wprowadzenie planu ogólnego gminy. Plan ogólny zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i w związku z tym, to z nim jest badana zgodność planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.
• wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego, zwanego dalej „ZPI”. To nowe narzędzie planistyczne, dające gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej. Instrument ten uzupełni, a od 2026 r. zastąpi, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej.
• wprowadzenie ograniczenia czasowego obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy a wydanie samej decyzji jest dopuszczalne wyłącznie na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym, sprecyzowano także wytyczne dotyczące ustalania obszaru analizowanego w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
• wprowadzenie nowego rejestru publicznego – Rejestru Urbanistycznego, prowadzonego w systemie teleinformatycznym, który ma być źródłem informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Dane w rejestrze mają być jawne i bezpłatne.

Plan ogólny

Jak wynika z tytułu wpisu będzie on poświęcony szczegółom związanym z planami ogólnymi. Plany ogólne gmin będą określały co i gdzie można budować w granicach poszczególnych gmin. Zastępują studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jest to nowe narzędzie planistyczne, stanowiące akt prawa miejscowego, co odróżnia je od studium. Zgodność z planem ogólnym będą musiały zachować zarówno miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jak i decyzje o warunkach zabudowy.

Plan ogólny zawiera m.in.:

Elementy obowiązkowe:

• wskazanie stref planistycznych;
• gminne standardy urbanistyczne

Elementy nieobowiązkowe:

• obszary zabudowy śródmiejskiej
• granice obszaru, na którym możliwe będzie uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy;

Plan ogólny sporządza się dla całego obszaru gminy. Założenie jest takie, by plan ogólny miał zwięzła formę i niewielką liczbę ustaleń. Powinno to umożliwić standaryzację i ułatwić porównywanie treści poszczególnych planów.

Strefy planistyczne

Jak wskazałam, jednym z obowiązkowych elementów jest określenie w planie ogólnym stref planistycznych. Dopuszcza się wyznaczenie następujących stref:

1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;

2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;

3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;

4) strefa usługowa;

5) strefa handlu wielkopowierzchniowego;

6) strefa gospodarcza;

7) strefa produkcji rolniczej;

8) strefa infrastrukturalna;

9) strefa zieleni i rekreacji;

10) strefa cmentarzy;

11) strefa górnictwa;

12) strefa otwarta;

13) strefa komunikacyjna.

Gminne standardy urbanistyczne

to drugi obligatoryjny element każdego planu ogólnego. Obejmują one gminny katalog stref planistycznych oraz mogą obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. W ramach gminnych standardów urbanistycznych należy wskazać: profile funkcjonalne stref planistycznych, wartość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy ( strefy poza strefą infrastruktury, zieleni i rekreacji, cmentarzy, górnictwa, otwartej i komunikacyjnej) oraz wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej (poza strefą górnictwa, otwartą i komunikacyjną).

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej mają na celu zagwarantowanie osobom korzystającym z nowych projektowanych inwestycji mieszkaniowych dostępu do infrastruktury społecznej – obiektów związanych ze świadczeniem usług edukacji, wypoczynku i rekreacji. Oznacza to, że możliwe będzie uzależnienie realizacji przyszłych inwestycji mieszkaniowych od zapewnienia dostępu do wskazanej infrastruktury. Przy czym istotne jest, że organ będzie mógł w zależności od uwarunkowań lokalnych ustalić samodzielnie nie tylko odległości od obiektów infrastruktury społecznej ale i powierzchnię obszarów zieleni publicznej.

Uwaga! Jeżeli wyznaczono gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej to konieczne jest ich uwzględnienie przy sporządzaniu planów miejscowych jak i decyzji o warunkach zabudowy. Warunkiem wyznaczenia w planie miejscowym terenu o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej jest spełnianie przez każdą działkę ewidencyjną standardów poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi umożliwiającej dojście do nich. Powinny one istnieć w momencie uchwalania planu. Analogicznie przy wydawaniu decyzji WZ.

A teraz kilka kwestii formalnych…

Zacznę od nowości. W odróżnieniu od studium w stosunku do planu ogólnego istnieje ustawowy obowiązek sporządzenia uzasadnienia dla przyjętych w nim rozwiązań. Uzasadnienie zawierać powinno część tekstową i część graficzną.

Część tekstowa uzasadnienia to określenie przyczyn wyznaczenia stref planistycznych, przyczyn wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy (lub obszaru zabudowy śródmiejskiej), przyczyn ustalenia gminnych standardów urbanistycznych oraz sposobu uwzględnienia uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy.

Część graficzna uzasadnienia to dane przestrzenne tworzone dla planu ogólnego, granice działek ewidencyjnych i obiekty przestrzenne.

Etapy uchwalania planu ogólnego:

1. uchwała o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego podejmowana przez radę gminy z inicjatywy własnej rady gminy/rady miasta, na wniosek wójta, burmistrza, prezydenta miasta lub w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej innymi słowy na wniosek mieszkańców.
2. ogłoszenie i zawiadomienie o podjęciu uchwały intencyjnej zawierające informację o sposobie, miejscu i terminie składania wniosków do projektu planu
3. zbieranie przez wójta, burmistrza, prezydenta wniosków i przygotowanie projektu planu ogólnego wraz z uzasadnieniem
4. opiniowanie i uzgadnianie projektu planu ogólnego przez właściwe organy, przy czym uzasadnienie planu nie podlega uzgodnieniom
5. wprowadzenie do projektu planu ogólnego zmian wynikających z opinii i uzgodnień, publikacja w Rejestrze Urbanistycznym
6. konsultacje społeczne
7. przedstawienie radzie gminy przez wójta/burmistrza/prezydenta projektu planu ogólnego i podjęcie uchwały o przyjęciu planu ogólnego.
8. opublikowanie uchwały w dzienniku urzędowym i wejście w życie.

Czy można podważyć lub zaskarżyć plan ogólny?

Pierwszym organem, który sprawdza zgodność z prawem planu ogólnego jest wojewoda. Każdy plan ogólny uchwalony przez radę gminy przedkładany jest wojewodzie, który w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa ma 30 dni na wydanie rozstrzygnięcia nadzorczego stwierdzającego nieważność planu ogólnego w całości lub w części.

Druga możliwość to oczywiście wniesienie skargi do sądu administracyjnego przez osobę, której interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone przez ustalenia planu ogólnego.

Na koniec … kiedy przepisy o planie ogólnym zaczną obowiązywać?

Do końca 2025r. plany ogólne powinny zostać nie tylko uchwalone przez rady gmin i opublikowane w dziennikach urzędowych ale przed tym terminem powinny także wejść w życie. Do końca roku 2025 zachowują moc studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Po tym czasie, jeżeli nie zostanie uchwalony plan ogólny, nie będzie możliwa zmiana ani uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

WAŻNE! Od 2026r. wydawanie decyzji o warunkach zabudowy/lokalizacji inwestycji celu publicznego będzie możliwe tylko wtedy gdy w gminie wszedł w życie plan ogólny. A więc jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego to nie będzie mogła uchwalić też planu miejscowego. Jeśli nie ma planu miejscowego to konieczne jest uzyskanie WZ, ale to też bez planu ogólnego nie będzie możliwe. Czy spowoduje to paraliż inwestycyjny? Być może…

Ponadto warto pamiętać, że wejście w życie planu ogólnego, który jest niezgodny z planem miejscowym nie będzie powodowało utraty mocy planu miejscowego.