Kto na gruncie ustawy szerokopasmowej ma obowiązek zapewnić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostęp do nieruchomości?
Zgodnie z uzasadnieniem do ustawy z dnia 7 maja 2010r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. 2021, poz. 777 tj.) podstawowym jej celem jest zapewnienie rozwoju dostępu do telekomunikacji, przy czym szczególne działania nakierowane są na dostęp szerokopasmowy oraz likwidację wykluczenia cyfrowego geograficznego i socjalnego. W tym celu istotne jest opracowanie prawno-ekonomicznych warunków budowy sieci nowej generacji uwzględniających wymagania dyrektyw Komisji Europejskiej oraz zaangażowanie środków i instytucji publicznych, z przyjęciem atrybutu zadania strategicznego dla rozwoju kraju.
Dostęp do nieruchomości w celu wykonania przyłącza
Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy szerokopasmowej właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, niebędący przedsiębiorcą telekomunikacyjnym, jest obowiązany zapewnić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostęp do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku, polegający na możliwości wykonania przyłącza telekomunikacyjnego oraz wykonania instalacji telekomunikacyjnej budynku oraz możliwości wykorzystania przyłącza telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku oraz punktu styku.
Operator ma prawo doprowadzić przyłącze telekomunikacyjne aż do punktu styku tj. do miejsca, w którym możliwe jest połączenie publicznej sieci telekomunikacyjnej z instalacją telekomunikacyjną budynku, po czym ma prawo do jego utrzymywania, eksploatacji, przebudowy oraz remontu. Obowiązek umożliwienia wykonania instalacji telekomunikacyjnej budynku występuje wtedy, gdy nie istnieje taka instalacja przystosowana do dostarczenia usług szerokopasmowego dostępu do internetu o przepustowości co najmniej 30Mb/s lub istniejąca nie jest dostępna lub nie odpowiada zapotrzebowaniu przedsiębiorcy telekomunikacyjnego. Zapewnienie natomiast możliwości wykorzystania istniejącego przyłącza, instalacji telekomunikacyjnej budynku oraz punktu styku zostało przewidziane dla sytuacji, w których powielenie takiej infrastruktury byłoby ekonomicznie nieopłacalne lub technicznie niemożliwe.
Dostęp taki jest nieodpłatny. Warunki dostępu określa umowa zawarta między przedsiębiorcą telekomunikacyjnym a odpowiednio właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą nieruchomości. Zawarcie umowy, o której mowa w zdaniu pierwszym, stanowi czynność zwykłego zarządu.
W przypadku uzyskania dostępu przedsiębiorca telekomunikacyjny ponosi koszty związane z udostępnieniem nieruchomości w celu wykorzystywania istniejącego przyłącza telekomunikacyjnego lub istniejącej instalacji telekomunikacyjnej budynku, doprowadzenia do budynku przyłącza lub wykonania instalacji telekomunikacyjnej budynku oraz utrzymania powyższych urządzeń.
Dostęp do nieruchomości w celu niezwiązanym z zapewnieniem telekomunikacji w budynku znajdującym się na tej nieruchomości
Z kolei zgodnie z art. 33 ustawy szerokopasmowej właściciel, użytkownik wieczysty nieruchomości lub zarządca nieruchomości jest zobowiązany umożliwić operatorom umieszczenie na nieruchomości obiektów i urządzeń infrastruktury telekomunikacyjnej a także ich eksploatację i konserwację, w celu niezwiązanym z zapewnieniem telekomunikacji w budynku znajdującym się na tej nieruchomości, jeżeli nie uniemożliwia to racjonalnego korzystania z nieruchomości. W tym wypadku korzystanie z nieruchomości jest odpłatne a jeżeli umowa nie zostanie zawarta w terminie 30 dni stosuje się odpowiednio przepisy art. 124 i art. 124a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Podmioty zobowiązane do udostępnienia nieruchomości
Zobowiązanymi jak wspomniano powyżej są jedynie właściciel, użytkownik wieczysty i zarządca nieruchomości. Ponieważ ustawa szerokopasmowa nie zawiera definicji zarządcy nieruchomości, który obok właściciela i użytkownika wieczystego jest zobowiązany do udostępnienia nieruchomości, należy odnieść się do innych aktów prawnych, które posługują się pojęciem zarządcy.
I tak zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.
Z kolei na podstawie art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami w trwały zarząd może być oddana nieruchomość będąca własnością lub będąca w wieczystym użytkowaniu podmiotu oddającego ją w trwały zarząd.
Zgodnie z kolei ze stanowiskiem Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej w sprawie stosowania art. 30 ustawy szerokopasmowej z grudnia 2013r.: „Wątpliwości interpretacyjne może natomiast budzić pojęcie „zarządcy nieruchomości”, którym posługuje się ustawa szerokopasmowa, a którego ustawodawca nie definiuje. Jedną z podstawowych dyrektyw wykładni prawa jest dyrektywa racjonalnego prawodawcy. Dyrektywa racjonalnego prawodawcy każe przyjąć, iż adresatem obowiązku, o którym mowa w art. 30 ust. 1 ustawy szerokopasmowej, może być tylko podmiot, dla którego ten obowiązek jest możliwy do wykonania, tj. dany podmiot dysponuje nieruchomością w zakresie umożliwiającym realizację obowiązku zapewnienia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do tejże nieruchomości, w tym do budynku, oraz miejsca w budynku.
Pojęcie „zarządcy nieruchomości” w rozumieniu art. 30 ust. 1 ustawy szerokopasmowej należy jednakże ujmować szerzej niż zostało ono sformułowane w art. 184 u.g.n. Niemniej jednak przepis art. 184 i n. u.g.n. winien stanowić podstawę dla zdefiniowania pojęcia „zarządcy nieruchomości” w rozumieniu art. 30 ust. 1 ustawy szerokopasmowej. Tak też, za zarządcę nieruchomości na gruncie ustawy szerokopasmowej należy uznać podmiot uprawniony, na podstawie przepisów prawa lub umowy, do dokonywania, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela nieruchomości lub jej użytkownika wieczystego, czynności w zakresie zapewnienia dostępu do będącej przedmiotem zarządu nieruchomości.”
Przeciwny pogląd odnośnie możliwości zawarcia umowy przez zarządcę nieruchomości w rozumieniu art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraziła dr Iwona Szymczak[1] wskazując, że: Można zgodzić się z poglądem, że może chodzić o zarządcę sprawującego trwały zarząd (art. 45 u.g.n.) lub o spółdzielnię, która pełni funkcję zarządcy na podstawie art. 27 ust. 2 sp.mieszk.u., ale wątpliwości budzi stwierdzenie, że zobowiązany jest zarządca, który sprawuje zarząd na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 184 ust. 2 u.g.n.). Argumenty za odrzuceniem tej tezy wynikają z analizy stosunków własnościowych istniejących na nieruchomości obciążanej. Stroną umowy będzie zawsze właściciel nieruchomości. Wbrew literalnej wykładni art. 30 ust. 3 u.wsp.rozw.telekom. zarządca nie może być stroną umowy, której skutki prawne w postaci ustanowienie służebności dotykają nieruchomość wspólną. Potwierdza toteż art. 30 ust. 4 u.wsp.rozw.telekom. stanowiąc, że umowa ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Wynika to z tego, że ustanowienie dostępu telekomunikacyjnego łączy się z ustanowieniem służebności, które skutki rzeczowe dotykają właściciela nieruchomości.”
Z powyższego wynika, że poglądy dotyczące rozumienia pojęcia zarządca nieruchomości użytego w ustawie szerokopasmowej nie są jednolite.
Zarząd wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową
Zagadnieniem wymagającym uwagi jest według mnie także kwestia zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywanego przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Sąd Najwyższy w jednej z uchwał zwrócił uwagę, że działając w ramach tego rodzaju zarządu powierzonego spółdzielnia mieszkaniowa, oprócz czynności zwykłego zarządu, może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Naczelny Sąd Administracyjny z kolei przyjął, że zarząd sprawowany na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uprawnia spółdzielnię do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Uzasadniając swoje stanowisko sąd ten wskazał dwa warianty interpretacyjne. Zgodnie z pierwszym z nich zarząd w rozumieniu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych należy rozumieć w sposób autonomiczny, czyli spółdzielnia podejmuje samodzielne decyzje co do czynności zwykłego zarządu jak i przekraczających zwykły zarząd. Zgodnie z drugim zarząd taki należy odczytywać w związku z przepisami kodeksu cywilnego. W kodeksie cywilnym przyjęto, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a do czynności przekraczających zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Jeszcze inny pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy, który uznał, że podstawowe znaczenie z punktu widzenia regulacji dotyczących sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową ma interes wspólny. Skoro został wyłączony zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych reżim zrządzania przewidziany w ustawie o własności lokali, to wprowadzono reżim uregulowany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Sąd wspomniał także, że w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wspomina się o zarządzie albo zarządzaniu , a więc bez rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd.
Ja przychylam się do stanowiska, w którym sprawowanie zarządu przez spółdzielnie mieszkaniową uprawnia do dysponowania, bez potrzeby uzyskania zgody większości współwłaścicieli, nieruchomością wspólną na cele budowlane. Ale jak widać po zaprezentowanym orzecznictwie, nawet Sąd Najwyższy i Naczelny Sąd Administracyjny nie jest w tej kwestii zgodny.
[1] Dr Iwona Szymczak „Dostęp do infrastruktury telekomunikacyjnej nie będącej własnością przedsiębiorcy telekomunikacyjnego a ochrona własności nieruchomości” Świat Nieruchomości 91/2015
