Dostępd do drogi publicznej możesz zapewnić sobie poprzez bezpośredni zjazd na drogę publiczną albo przez dojazd drogą wewnętrzną. A co jeśli żadna z tych możliwości nie wchodzi w grę? Wtedy uratować Cię może służebność drogi koniecznej. Co to jest służebność drogi koniecznej, kiedy i jak ją ustanowić? – wszystko po kolei wyjaśniam poniżej.

A jeśli interesuje Cię temat dostępu do drogi publicznej to wszystko wyjaśniam w artykule:

Jeśli chcesz dowiedzieć się co to jest droga publiczna i czym się różni od wewnętrznej to zajrzyj tu:

Czym jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej jest rodzajem służebności gruntowej. Ze służebnością gruntową mamy do czynienia wtedy, gdy jedna osoba chce korzystać z nieruchomości nie będąc jej właścicielem, natomiast druga osoba – właściciel tej nieruchomości – ma obowiązek to znosić. To najprostsze wyjaśnienie.

A zatem jedna nieruchomość to nieruchomość władnąca – jej właściciel może korzystać z nieruchomości nie będącej jego własnością, natomiast ta druga nieruchomość to nieruchomość obciążona – jej właściciel musi znosić prawo korzystania z niej przez inną osobę.

Główny przepis dotyczący służebności drogi koniecznej to art. 145 k.c. zgodnie nim jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Przykład – jeśli posiadasz działkę, ale nie masz możliwości dojazdu do drogi publicznej to możesz wystąpić do właściciela działki sąsiedniej, aby umożliwił Ci korzystanie z niej w celu dojazdu do drogi. Taka służebność to służebność drogi koniecznej.

Kiedy możesz żądać ustanowienia służebności?

Co zrobić gdy nie masz dostępu do drogi publicznej, inaczej mówiąc co zrobić gdy działka jest bez dojazdu?

Jeśli nie masz odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do nieruchomości budynków gospodarskich to możesz żądać ustanowienia na swoją rzecz służebności drogi koniecznej. Brak odpowiedniego dostępu to:

1. całkowity brak dostępu;
2. dostęp istniejący, ale niewystarczający pod względem fizycznym (faktycznym)

Przykład – droga podmokła, stroma, pochyła ze względu na usytuowanie na zboczu wzgórza, wyboista, skalista lub sezonowo (w związku ze zmianami pogodowymi i porami roku) wyłączona z ruchu a także droga zbyt wąska. Dostęp do drogi publicznej, ze względu na obecny stopień rozwoju cywilizacyjnego, powinien obejmować możliwość dojazdu pojazdem samochodowym, a zatem jeśli droga uniemożliwia przejazd samochodem to uznaje się, że dostęp jest niewystarczający.

3. dostęp istniejący, ale niewystarczający pod względem prawnym – korzystanie z drogi usytuowanej na działce sąsiedniej bez zgody jej właściciela, brak ustanowionej służebności.

Prawo służebności jest wpisywane do księgi wieczystej. Dlatego też podczas konsultacji z klientami, którzy planują kupić nieruchomość i zlecili mi jej sprawdzenie przed zakupem, zawsze zwracam uwagę, czy działka ma dostęp do drogi publicznej, czy ma ustanowioną służebność ewentualnie czy przypadkiem nie jest obciążona służebnością. Może być bowiem tak, że to przez Twoją działkę będzie przebiegać służebność drogi koniecznej – czyli będziesz musiał znosić fakt, że sąsiad będzie przez nią przejeżdżał.

Problemy praktyczne dotyczące dostępu do drogi publicznej

Czasami zdarza się, że pomimo tego, że działka przylega do drogi publicznej to i tak brak jest możliwości wykonania zjazdu bezpośrednio na tę drogę. Dzieje się tak w przypadku, gdy droga ta jest drogą krajową – wtedy zarządca drogi – Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad z uwagi na bezpieczeństwo ruchu drogowego oraz obowiązujące przepisy często nie wyraża zgody na lokalizację zjazdu. W takiej sytuacji wyjściem jest dojazd do działki poprzez wykorzystanie działki sąsiedniej – na zasadzie ustanowienia służebności.

Kolejny problem to dostęp przez drogę wewnętrzną, ale zbyt wąską. Pamiętaj, że przepisy wskazują jaką szerokość musi mieć droga wewnętrzna by zapewniać dostęp do drogi publicznej. O tym wielu inwestorów zapomina i problem pojawia się na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Dostęp do budynków gospodarskich – konieczność ustanowienia służebności

Żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej możesz też w celu zapewnienia dostępu do „należących do” nieruchomości budynków gospodarskich. Budynki gospodarskie to budynki służące działalności rolniczej, gospodarczej, a także budynki mieszkalne funkcjonalnie powiązane z inną nieruchomością, nawet niezwiązane trwale z gruntem oraz inne obiekty budowlane niebędące budynkami, np. silosy, suszarnie. Jeśli więc nie masz możliwości dojazdu do budynków gospodarczych przez swoją działkę to możesz żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Umowne ustanowienie służebności drogi koniecznej

Skoro wiesz już co to jest służebność drogi koniecznej i kiedy można ja ustanowić to pojawia się pytanie jak ustanowić służebność drogi koniecznej? Służebność drogi koniecznej powstaje najczęściej poprzez zawarcie umowy lub orzeczenie sądu. Można też zasiedzieć służebność drogi koniecznej.

Oczywiście najprostszy sposób uzyskania służebności drogi koniecznej to zawarcie umowy. Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty działki sąsiedniej zgadza się na ustanowienie służebności drogi koniecznej przez swoją działkę to wystarczy zawarcie umowy. Jeśli nieruchomość należy do kilku osób (np. współwłasność), wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na ustanowienie służebności. Dotyczy to także sytuacji, gdy prawo do nieruchomości jest częścią spadku lub majątku po rozwodzie. Nie wolno ustanowić służebności tylko na rzecz jednego współwłaściciela nieruchomości korzystającej – wszyscy muszą być stroną umowy.

Umowa wymaga formy aktu notarialnego. Służebność drogi koniecznej jest wpisywana do księgi wieczystej. Służebność powstaje w momencie zawarcia umowy, nawet jeśli nie została jeszcze wpisana do księgi wieczystej.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej przez sąd

Jeśli nie ma możliwości porozumienia się z sąsiadem i ustanowienia służebności w drodze umowy to masz prawo do złożenia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej do sądu. W trakcie postępowania sąd często dokonuje oględzin nieruchomości oraz w razie potrzeby powołuje dowody z opinii biegłych:

1. geodety co do możliwości przebiegu służebności drogi koniecznej w różnych wariantach
2. z zakresu szacowania wartości rynkowej nieruchomości co do wyceny wynagrodzenia należnego za ustanowienie drogi koniecznej (dla jednego lub kilku wariantów przebiegu)

dlatego warto dobrze przeanalizować konkretną sprawę i w razie potrzeby od razu zawnioskować o przeprowadzenie niezbędnych dowodów.

Z uwagi na konieczność przeprowadzenia dowodów z opinii biegłych, ale także z uwagi na analizowanie różnych wariantów przebiegu służebności. Na pytanie – Ile trwa postępowanie o ustanowienie służebności? zazwyczaj odpowiadam, że kilka lat. W sprawach spornych są to zwykle 2-3 lata, ale bywają sprawy, które toczą się nawet koło 10 lat.

A ile kosztuje postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Należy liczyć się z opłatą od wniosku – 200 zł oraz koszty opinii biegłych – od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Jak sąd wyznacza przebieg służebności drogi koniecznej

Zasadą jest przeprowadzenie drogi koniecznej z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej. Przy jak najmniejszym obciążeniu gruntów, przez które droga ma przebiegać. Inaczej mówiąc droga konieczna powinna być poprowadzona w ten sposób, by jak najmniej utrudniała korzystanie ze swojej nieruchomości sąsiadowi. Najczęściej najmniejszym obciążeniem jest wytyczenie drogi koniecznej przy granicy nieruchomości lub na jej obszarze już wyłączonym z zabudowy lub innych możliwości eksploatacji np. w związku z posadowieniem urządzeń przesyłowych.

Ciekawostka – ustanowienie służebności drogi koniecznej może polegać też na obowiązku tolerowania przez właścicieli gruntów przylegających do drogi tego, że w czasie przejeżdżania nadwozia pojazdów o szerszym nadwoziu niż istniejąca droga będą się znajdować w przestrzeni powietrznej nad tymi przylegającymi gruntami, z czym łączy się zakaz budowy w bezpośrednim sąsiedztwie drogi budynków i innych urządzeń np. płotów – tak uznał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 20.11.1981 r., III CRN 232/81, OSNC Nr 4/1982, poz. 62).

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Zgodnie z art. 292 k.c. służebność drogi koniecznej może powstać też przez zasiedzenie. Jest to kolejny sposób powstania służebności drogi koniecznej. Do zasiedzenia służebności drogi koniecznej może dojść tylko w przypadku korzystania z nieruchomości obciążonej z wykorzystaniem trwałego i widocznego urządzenia. Inaczej mówiąc warunek ten będzie spełniony jeżeli korzystasz z drogi przez działkę sąsiada i droga ta jest utwardzona tłuczniem, kamieniem itd. Z kolei wytworzenie kolein lub innych „zwykłych” śladów związanych z przejeżdżaniem lub przechodzeniem przez grunt nie wystarcza dla spełnienia tego wymogu.

Aby móc zasiedzieć służebność drogi koniecznej musisz wykazać, że korzystasz z drogi 30 lat w przypadku zasiedzenia w złej wierze, przy czym zasiedzenie w złej wierze jest sytuacją typową. Do zasiedzenia w dobrej wierze dojdzie po upływie 20 lat korzystania z drogi. Dobra wiara oznacza mylne, ale jednocześnie usprawiedliwione przekonanie, że osoba żądająca zasiedzenia służebność drogi koniecznej jest uprawniona do korzystania ze służebności drogi (np. była zawarta umowa ustanawiająca służebność drogi ale okazała się ona nieważna). Zaznaczę w tym miejscu, że z mojego doświadczenia wynika, że zasiedzenie służebności drogi koniecznej w dobrej wierze jest sytuacją wyjątkowo rzadką.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności

Właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wynagrodzenie takie należy się zarówno gdy służebność ustanawiana jest w drodze umowy jak i orzeczeniem sądu.

W razie sporu co do wysokości wynagrodzenia, sąd powoła biegłego z zakresu szacowania wartości rynkowej nieruchomości co do wyceny wynagrodzenia należnego za ustanowienie drogi koniecznej.

Najczęstsze problemy właścicieli działek bez dostępu do drogi publicznej

Brak dostępu do drogi publicznej to bardzo poważny problem – bowiem bez niego nie zrealizujesz żadnej inwestycji na nieruchomości. Jakie są powody problemów z dostępem do drogi publicznej i ustanowieniem służebności drogi koniecznej?

Zakup działki bez sprawdzenia dostępu do drogi publicznej

To zdecydowanie najczęstszy błąd. Właściciele często zakładają, że skoro do działki „da się dojechać”, to problem nie istnieje. Tymczasem kluczowe znaczenie ma formalny, prawny dostęp do drogi publicznej, a nie tylko faktyczna możliwość przejazdu.

Brak dostępu do drogi publicznej może ujawnić się dopiero na etapie:

• ubiegania się o pozwolenie na budowę,
• sprzedaży działki,
• konfliktu z sąsiadem.

Opieranie się na „grzecznościowym” dojeździe przez cudzą działkę

Wielu właścicieli korzysta z dojazdu za milczącą zgodą sąsiada, nie regulując tej kwestii formalnie. To rozwiązanie pozorne i nietrwałe ponieważ zgoda sąsiada może zostać cofnięta w dowolnym momencie. Może zdarzyć się tez tak, że sąsiad sprzeda swoją działkę a nowy właściciel już nie będzie tolerował nielegalnego przejazdu. W praktyce właśnie takie sytuacje najczęściej prowadzą do sporów sądowych o drogę konieczną.

Przekonanie, że można wykorzystać każdą ścieżka lub drogę polną

Częsty mit: „jest droga, więc dostęp istnieje”. Tymczasem droga może nie mieć statusu drogi publicznej, może być drogą wewnętrzną bez uregulowanego stanu prawnego. Droga może też być zbyt wąska lub nieprzejezdna dla normalnego korzystania z działki, a zwłaszcza dla przejazdu samochodem.

Podsumowanie — co warto zapamiętać o drodze koniecznej

Brak dostępu do drogi publicznej to realny problem prawny, który może zablokować budowę domu, sprzedaż działki albo realizację inwestycji. Służebność drogi koniecznej jest nierzadko jedynym wyjściem uzyskania dostępu do drogi publicznej.

Warto pamiętać, że:

• nie każdy faktyczny dojazd oznacza odpowiedni dostęp do drogi publicznej,
• droga konieczna nie powstaje „automatycznie” — wymaga umowy albo orzeczenia sądu i wpisu do księgi wieczystej
• jej przebieg i zakres muszą uwzględniać interesy wszystkich właścicieli nieruchomości,
• brak uregulowanego dojazdu może skutecznie zablokować proces inwestycyjny.

Każda sprawa dotycząca dostępu do drogi publicznej wygląda inaczej — znaczenie mają dokumenty, stan prawny nieruchomości i ukształtowanie terenu. Wcześniejsza analiza pozwala uniknąć błędów, które później wydłużają postępowanie i generują niepotrzebne koszty.

Co mogę dla Ciebie zrobić:

• przeanalizować stan prawny Twojej nieruchomości i dokumentację,
• ocenić, czy i jak można ustanowić służebność drogi koniecznej, co umożliwi Ci realizację inwestycji, budowę domu
• wskazać najskuteczniejszą strategię działania, przygotować pismo (umowę, wniosek)

Umów się na konsultację, a wspólnie ustalimy:

• jakie masz realne opcje prawne,
• jakie ryzyka i koszty są z nimi związane,
• jaki plan działania będzie dla Ciebie najkorzystniejszy.

Artykuł Brak dostępu do drogi publicznej? Jak ustanowić służebność drogi koniecznej pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.

Co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 roku odnośnie zasiedzenia służebności przesyłu? Jakie będą konsekwencje tego wyroku dla właścicieli działek, na których przed wielu laty przedsiębiorstwa przesyłowe wybudowały infrastrukturę – urządzenia przesyłowe w postaci słupów energetycznych, wodociągów, gazociągów, ropociągów. Z problemem posadowienia tego typu urządzeń na swoich nieruchomościach boryka się wielu właścicieli działek. Czy potrzebne?

Najnowszy wyrok Trybunału Konstytucyjnego dotyczący zasiedzenia służebności przesyłu ma ogromne znaczenie dla właścicieli działek, na których od lat znajdują się urządzenia przesyłowe, takie jak słupy energetyczne, wodociągi, gazociągi czy ropociągi. Wiele osób boryka się z problemem urządzeń przesyłowych posadowionych na swojej nieruchomości, bez zgody właściciela gruntu. Przedsiębiorstwa przesyłowe przez lata korzystały z tych terenów bezpłatnie. Firmy przesyłowe przed wieloma laty wybudowały urządzenia przesyłowe bez zgody właściciela i do tej pory bezpłatnie korzystają z nieruchomości. Gdy właściciele zaczynali upominać się o odszkodowanie przedsiębiorcy przesyłowi składali zarzut zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej służebności przesyłu.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego zmieni dotychczasową praktykę – utrudni przedsiębiorstwom przesyłowym skuteczne podnoszenie zarzutu zasiedzenia służebności przesyłu. Otworzy to właścicielom nieruchomości możliwości dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.

W jakiej sprawie orzekał Trybunał Konstytucyjny?

Trybunał Konstytucyjny orzekał w związku z pytaniem prawnym skierowanym przez sąd rejonowy:

Czy art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny „rozumiany w ten sposób, że umożliwiał nabycie przed wejściem w życie art. 305¹-305⁴ k.c. w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa, w sytuacji, w której nie wydano decyzji na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości, art. 70 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości lub art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r, o gospodarce nieruchomościami”, jest zgodny z art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności oraz art. 2, art. 21 ust. 1 i 2, art. 31 ust. 2 i 3 oraz art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji.

Inaczej mówiąc, w dużym uproszczeniu pytanie dotyczyło tego czy możliwe jest zasiedzenie przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, jeśli nie wydano żadnej decyzji administracyjnej w tym zakresie, a więc, gdy urządzenie przesyłowe zostało umieszczone w nieruchomości bez zgody organu i właściciela.

Problem powstał podczas rozpatrywania przez sąd sprawy dotyczącej wniosku spółki energetycznej. Spółka ta twierdziła, że nabyła, w drodze zasiedzenia, kilka służebności gruntowych o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Spółka wywodziła, że linie energetyczne powstały w latach 60. i 70. XX wieku i stwierdziła, że zarówno ona, jak i jej poprzednicy prawni byli posiadaczami służebności gruntowych w dobrej wierze i korzystali z nieruchomości w zakresie tych służebności, wykonując systematycznie prace eksploatacyjne, przeglądy i kontrole.

Właściciele nieruchomości wnieśli o oddalenie wniosku o zasiedzenie, podnosząc zarzut braku istnienia ograniczonego prawa rzeczowego wskazanego we wnioskach. Ich zdaniem, służebność gruntowa o treści służebności przesyłu przed wprowadzeniem do systemu prawnego instytucji służebności przesyłu, czyli przed 3 sierpnia 2008 r. – nie była istniała.

Przepisy dotychczasowe i orzecznictwo sądów

Wspomnieć trzeba, że służebność przesyłu została wprowadzona do kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 r., na mocy ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw. Jednak liczne orzeczenia sądów, w tym Sądu Najwyższego nie tylko wykreowało istnienie przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, lecz dopuściło także możliwość zasiedzenia przez przedsiębiorstwo przesyłowe powyższej służebności gruntowej przed tą datą.

Do 2008 r. Kodeks cywilny przewidywał tylko dwa rodzaje służebności: gruntowe i osobiste. Żadna z nich nie pasowała do sytuacji przedsiębiorcy, który miał urządzenia przesyłowe (np. linie energetyczne) na cudzym gruncie.

• Służebności gruntowe – należą do najstarszych praw rzeczowych. Obciążają cudzą nieruchomość, aby zwiększyć użyteczność innej nieruchomości.
• Służebności osobiste – ustanawiane na rzecz konkretnej osoby.

W 2008 r. wprowadzono trzeci rodzaj: służebność przesyłu. Ustanawia się ją na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który buduje lub posiada urządzenia przesyłowe (art. 49 § 1 k.c.). Dzięki niej przedsiębiorca może korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie potrzebnym do działania tych urządzeń (art. 305¹ k.c.).

Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego

W trakcie postępowania podniesiono, że żadne chronione konstytucyjnie wartości nie uzasadniają uprzywilejowania przedsiębiorstw przesyłowych kosztem właścicieli nieruchomości, co dzieje się na skutek dopuszczenia możliwości zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu w okresie, gdy instytucja służebności przesyłu była nieznana.

Trybunał Konstytucyjny wskazał, że przepisy ograniczające własność trzeba interpretować ściśle. Nie można ustanowić służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu, bo brak ku temu podstawy ustawowej. Sąd Najwyższy dopuścił zasiedzenie takiej służebności, choć różni się ona od służebności gruntowych przewidzianych w kodeksie cywilnym. W ten sposób ograniczono prawo własności bez wyraźnego przepisu ustawy, co narusza konstytucję (art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3).

Trybunał uznał, że skoro przed 2008 r. nie istniała służebność przesyłu, to nie można mówić o jej posiadaniu ani zasiedzeniu przed tą datą. Inaczej oznaczałoby to niedopuszczalne działanie prawa wstecz. Służebność gruntowa i służebność przesyłu to dwie odrębne instytucje prawa rzeczowego.

Trybunał uznał, że problem nie polegał na samej treści art. 292 i 285 k.c., lecz na tym, że były one interpretowane w taki sposób, iż tworzyły nową instytucję prawa – służebność gruntową podobną do służebności przesyłu. Sąd Najwyższy, poprzez taką wykładnię, wprowadził do prawa rzeczowego rozwiązanie, którego ustawodawca nie przewidział. To ograniczało prawo własności bez wyraźnej podstawy ustawowej, co naruszało Konstytucję.

Trybunał stwierdził, że przed 3 sierpnia 2008 r. (czyli przed wprowadzeniem służebności przesyłu do kodeksu cywilnego) nie można było posiadać ani zasiedzieć takiej służebności.

Skutki dla właścicieli działek

• właściciele działek nie muszą się obawiać, że przedsiębiorcy przesyłowi nabędą prawa do korzystania z ich gruntu przez zasiedzenie sprzed 2008 r.
• możliwość dochodzenia roszczeń – jeśli przedsiębiorca korzystał z działki bez zgody lub wydanej decyzji administracyjnej, właściciel może wystąpić z roszczeniami odszkodowawczymi

Stwierdzenie, że nie jest możliwe posiadanie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przed datą wejścia w życie przepisów regulujących tę instytucję (tj. przed 3 sierpnia 2008 r.) skutkuje niedopuszczalnością zasiedzenia tego rodzaju prawa w tym czasie.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego dotyczący urządzeń przesyłowych potwierdza znaczenie konstytucyjnej ochrony prawa własności i ma bezpośrednie konsekwencje dla właścicieli gruntów, na których znajdują się elementy sieci przesyłowej.

Trybunał wskazał, że przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą powoływać się na zasiedzenie służebności w sytuacjach, gdy instalacje zostały zbudowane bez dochowania formalnych procedur i bez wypłaty odszkodowania właścicielom. Brak umowy lub decyzji administracyjnej ingerującej w prawo własności oznacza naruszenie standardów konstytucyjnych oraz międzynarodowych.

Orzeczenie wzmacnia pozycję właścicieli działek, którzy od dawna domagają się uregulowania statusu prawnego swojej nieruchomości. Otwiera im drogę do żądania ustanowienia służebności przesyłu oraz uzyskania wynagrodzenia za nieuregulowane korzystanie z ich gruntu przez przedsiębiorstwa przesyłowe.

Jakich sytuacji nie dotyczy orzeczenie Trybunału?

Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego nie będzie miało jednak zastosowania we wszystkich przypadkach.

Zwracam uwagę w szczególności na sytuacje:

• Wydana decyzja administracyjna tzw. małe wywłaszczenie

Jeśli budowa sieci odbyła się na podstawie decyzji urzędowej i właściciel dostał odszkodowanie, wyrok TK nie daje prawa do ponownej rekompensaty.

• Umowa z przedsiębiorstwem przesyłowym

Gdy właściciel podpisał umowę (np. dzierżawę albo służebność), wyrok nie zmienia jej skuteczności. Dobrowolne porozumienie obowiązuje.

• Budowa sieci po 2008 r.

Po wprowadzeniu przepisów o służebności przesyłu przedsiębiorstwa powinny zawierać umowy z właścicielami. W takich przypadkach spory rozstrzyga się na podstawie obecnych regulacji, a wyrok TK nie wpływa na ich ocenę.

Warto pamiętać, że każda sytuacja jest inna – różni się historią nieruchomości, datą posadowienia instalacji czy dokumentami, które mogą istnieć w tle.

Dlatego zanim podejmiesz decyzję o wystąpieniu z roszczeniem lub negocjacjach z przedsiębiorstwem przesyłowym, dobrze by radca prawny lub adwokat, specjalista od nieruchomości, przeanalizował Twoją sprawę indywidualnie. Profesjonalna porada prawna może pomóc ocenić realne szanse, wskazać najlepszą strategię i uniknąć błędów, które w praktyce bywają kosztowne.

Ważne jest, abyś jako właściciel działki miał pewność, że Twoje prawa są właściwie chronione i że korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego odbywa się na uczciwych zasadach.

Skontaktuj się ze mną i dowiedz się więcej!

Artykuł Zasiedzenie służebności przesyłu pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.

Pas drogowy to przestrzeń o jasno określonych granicach, obejmująca nie tylko jezdnię, pobocze i chodnik, ale także teren przyległy, który – wbrew częstym wyobrażeniom – może stanowić trawnik, klepisko lub być po prostu niezagospodarowany. To właśnie błędna ocena granic pasa drogowego najczęściej prowadzi do sporów między właścicielami reklam a zarządcami dróg. Jednocześnie trudne czasem jest rozróżnienie czy mamy doczynienia z droga publiczną – objętą reżimem ustawy o drogach publicznych i związaną z tym koniecznością uzyskania zezwolenia na zajmowanie pasa drogowego – a drogą wewnętrzną. Więcej o tym, czym różni się droga publiczna od wewnętrznej, opisuję tutaj: https://kancelariajasik.pl/co-to-jest-droga-publiczna-i-czym-sie-rozni-od-wewnetrznej/

Co kryje się pod pojęciem REKLAMY?

Aby w ogóle uświadomić sobie w jakich sytuacjach potrzebne jest uzyskanie zezwolenia zacząć trzeba od wyjaśnienia pojęcia reklamy. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych reklamą jest każdy nośnik informacji wizualnej widoczny dla użytkownika drogi – niezależnie od tego, czy jest to baner, tablica, konstrukcja przestrzenna, reklama na rusztowaniu, ogrodzeniu czy nawet na budynku, jeśli jej powierzchnia wchodzi w przestrzeń powietrzną nad pasem drogowym. Reklamą będzie też szyld z nazwą prowadzonej działalności.

W praktyce oznacza to, że reklamą są m.in.:

• billboardy,
• banery na ogrodzeniach,
• reklamy na rusztowaniach,
• reklamy na wiatach, kioskach czy obiektach budowlanych,
• podświetlane i przewijane nośniki typu „scroll”,
• ekrany LED, monitory i wyświetlacze,
• reklamy na markizach czy parasolach (o ile pełnią funkcję informacyjną, a nie wyłącznie użytkową)
• reklamy umieszczone w ogródkach gastronomicznych a nawet na rowerach czy pojazdach (w określonych sytuacjach). Więcej o reklamach na pojazdach i rowerach pisałam tutaj: https://kancelariajasik.pl/reklama-w-pasie-drogowym/

Wyłączenia obejmują m.in. znaki drogowe, tablice informacyjne ustawiane przez gminę oraz tablice informacyjne o formach ochrony przyrody.

Na gruncie orzecznictwa kluczowe jest stanowisko NSA z 13.12.2021 r., II GSK 637/21:
„Każde bowiem zajęcie pasa drogowego przez reklamę niezależnie od tego, w jaki konstrukcyjnie sposób jest zamontowana, a więc czy znajduje się ona na budynkach, czy jest przymocowana do słupa energetycznego, czy znajduje się na specjalnej dla reklam konstrukcji w postaci słupa z tablicą reklamową, czy jest na powierzchni wiaty przystankowej, kiosku ruchu, na wiadukcie, czy jakimkolwiek innym obiekcie budowlanym znajdującym się w pasie drogowym, wymaga pozwolenia właściwego zarządcy drogi na zajęcie pasa drogowego.”

Kto wydaje zezwolenie?

Zezwolenie wydawane jest przez zarządcę drogi. Dla dróg krajowych i autostrad to Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych I Autostrad, dla dróg wojewódzkich – zarząd województwa (w praktyce są powoływane odpowiednie jednostki np. Zarząd Dróg Wojewódzkich w Krakowie, Zarząd Dróg Wojewódzkich w Łodzi, w Opolu, Wrocławiu itd.). Z kolei dla dróg powiatowych – zarządcą jest będzie zarząd powiatu, a w praktyce, zadania te realizuje Powiatowy Zarząd Dróg lub inna jednostka organizacyjna utworzona przez zarząd powiatu. Zarządcą dróg gminnych jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

W miastach na prawach powiatu możliwe jest zawarcie umowy cywilnoprawnej, zwłaszcza w przypadkach nośników umieszczanych na wiatach przystankowych lub obiektach małej architektury. Mimo to dominującym trybem pozostaje decyzja, która pozwala na umieszczenie reklamy na określony czas i na określonych warunkach.

Zasadą jest ochrona pasa drogowego i zakaz dokonywania czynności, które mogłyby powodować niszczenie lub uszkodzenie drogi i jej urządzeń albo zmniejszenie jej trwałości oraz zagrażać bezpieczeństwu ruchu drogowego. W szczególności zabrania się:

• umieszczania reklam:
  • a) imitujących znaki i sygnały drogowe oraz urządzenia bezpieczeństwa ruchu drogowego,
  • b) poza obszarem zabudowanym, z wyłączeniem parkingów i miejsc obsługi podróżnych;

Reasumując zarządca drogi odmówi wydania zgody, jeśli reklama:

• mogłaby zagrażać bezpieczeństwu ruchu,
• mogłaby powodować niszczenie drogi,
• nie spełnia wymagań z art. 42a dotyczących reklam emitujących światło.

Jeśli istnieje szczególnie uzasadniony przypadek zarządca drogi może zezwolić na lokalizację reklamy w pasie dorogwym.

Potrzebne Ci będą trzy zezwolenia:

1. na lokalizację reklamy
2. na prowadzenie robót w celu mieszczenia rkelamy
3. na umieszczenie reklamy w pasie drogowym. Dwie ostatnie decyzje są odpłatne

Pamiętaj trzeba, że umieszczenie reklamy wymaga spełnienia szeregu wymogów chociażby co do odpowiedniej odległosci od krawędzi jezdni, a przy reklamach imitujących światło co do minimalnego czasu prezentacji itd. W grę wchodzą tez inne przepsiy – ustalenia uchwały rkajobrazowej jeśli na danym terenie obowiązuje. W przypadku niektórych reklam potrzebne jest też uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia do organu architektoniczno-budowlanego.

Ile za to zapłacę?

W przypadku reklam ustawionych bez zezwolenia naliczana jest kara – w wysokości dziesięciokrotności normalnej opłąty. Kara ta jest obligatoryjna i nie wymaga oceny winy sprawcy. Szczegółowo temat kar i tego czy da się ich uniknać opisałam tutaj: https://kancelariajasik.pl/kara-za-zajecie-pasa-drogowego-bez-zezwolenia/

Jakie są najczęstsze błędy prz umieszczaniu reklam?

1. Umieszczenie baneru na ogrodzeniu, które „wydaje się” prywatne.
2. Montaż na elewacji budynku, który wchodzi w przestrzeń nad chodnikiem.
3. Ustawienie przyczepy z reklamą w jednym miejscu na wiele miesięcy.
4. Brak sprawdzenia przebiegu pasa drogowego.
5. Zakup gotowego ekranu LED i jego montaż bez konsultacji.

Jeżeli znalazłeś się w sytuacji, w której otrzymałeś karę za zajęcie pasa drogowego, nie oznacza to, że sprawa jest przesądzona. W wielu przypadkach istnieje możliwość obniżenia kary, zakwestionowania przebiegu granicy pasa drogowego, wykazania błędów w ustaleniach organu lub nawet uchylenia decyzji. W takich sprawach pomagam klientom zarówno na etapie postępowania przed zarządcą drogi, jak i przed sądami administracyjnymi.

Jeśli potrzebujesz szczegółowej analizy swojej sytuacji lub chcesz omówić możliwość uzyskania zezwolenia na reklamę albo złożenia odwołania od kary, zapraszam do kontaktu.

A jeżeli chcesz dowiedzieć się, czy można uniknąć kary za zajęcie pasa drogowego – pobierz mój poradnik: https://kancelariajasik.pl/produkt/czy-mozna-uniknac-kary-za-zajecie-pasa-drogowego-bez-zezwolenia/

Artykuł Reklama w pasie drogowym – jak uzyskać zezwolenie i jak uniknąć kary za reklamę bez zgody zarządcy drogi? pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.

Artykuł Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości – czyli co zrobić w sytuacji gdy nad Twoją działką ma przebiegać sieć? pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.

Wielu z nas choć raz w życiu dostaje wezwanie na świadka. Czasem jest tak, że ktoś znajomy poprosi by zeznawać na przykład w sprawie o zasiedzenie lub w sprawie o roboty budowlane. Czasami jednak dostajemy wezwanie nie wiedząc czego sprawa dotyczy. Nieraz zdarza się także, że jesteśmy stroną postępowania – powodem, gdy to my wytoczymy proces albo pozwanym, jeśli ktoś nas pozwie. Jak powinniśmy się zachować, co trzeba wiedzieć, żeby nie stresować się bez powodu?

Co warto wiedzieć przed rozprawą sądową i co zabrać ze sobą

Przede wszystkim warto przyjść do sądu z większym wyprzedzeniem – często nie ma gdzie zaparkować i jeździmy w kółko wypatrując wolnego miejsca a zegar tyka… czasami trudno znaleźć salę a nawet może zdarzyć się tak, że zmieniona zostaje sala rozpraw i trzeba przejść na drugi koniec sądu. Wierzcie mi nie warto denerwować się z powodu uciekających minut.

Zabierz ze sobą koniecznie dowód lub paszport – sędzia będzie Cię prosił o pokazanie dokumentu tożsamości, żeby zweryfikować Twoje dane osobowe.

Jeśli chodzi o strój to w zasadzie nie ma żadnych rygorów oprócz … mimo zmiany kanonów mody to jednak dobrze widziane są u panów długie spodnie i koszulki zasłaniające ramiona. U pań w zasadzie nie ma żadnych ograniczeń, choć raczej wystrzegałabym się sukienek z całkiem odkrytymi plecami. Ale może jestem niedzisiejsza…

Jak zachowywać się na rozprawie sądowej?

Na rozpoczęcie rozprawy oczekujemy pod wskazaną na zawiadomieniu salą rozpraw. Przed wejściem zazwyczaj wisi tzw. wokanda czyli lista rozpraw, które sąd danego dnia będzie prowadził. Możemy więc zerknąć czy sprawa przed nami jest już skreślona – oznacza to, że jest w trakcie albo się zakończyła i wkrótce będzie nasza kolej. Gdy przyjdzie odpowiedni moment to protokolant wywołuje sprawę mówiąc na przykład: sprawa o zapłatę z powództwa Kowalskiego przeciwko Iksińskiej. Wszyscy łącznie ze świadkami wchodzą na salę. Jeśli jesteś powodem to siadasz po prawej ręce sądu a jeśli jesteś pozwanym to po lewej ręce sądu. Świadkowie siadają na miejscach dla publiczności.

Jak przywitać się z sądem?

Klienci, którzy po raz pierwszy będą mieli do czynienia z sądem często mnie pytają czy mówić „Dzień dobry” do sędziego przy wejściu na salę. Odpowiadam wtedy, że jak najbardziej, należy przywitać się mówiąc „Dzień dobry”. Oczywiście nie podchodzimy do sędziego i nie podajemy ręki 😊

Po  wejściu wszystkich osób na salę rozpraw sąd sprawdza kto się stawił – czyli wyczytuje najpierw powoda potem pozwanego. Sprawdza też po nazwiskach czy stawili się świadkowie. Następnie prosi świadków o wyjście z sali. Pamiętaj, że zawsze kiedy sąd się do Ciebie zwraca lub gdy Ty mówisz do sądu należy wstać.

Teraz czas na stanowiska stron – czyli czy powód popiera pozew a pozwany wnosi o oddalenie. Tu jest też miejsce na ewentualne wnioski formalne czy też wnioski o przeprowadzenie nowych dowodów. Następnie proszeni są po kolei świadkowie.

Zeznania świadka

Świadek podchodzi najpierw do sądu i pokazuje dowód osobisty a potem staje za barierką. Sąd pyta o wiek, zawód i co wiadome jest świadkowi w sprawie. Jak sąd jest bardziej dociekliwy to dalej sam zadaje jeszcze kilka pytań, albo przekazuje głos stronom. Tu jest czas na zadawanie pytań świadkowi – ale uwaga powinny to być pytania zgodne z tezą dowodową wskazaną we wniosku dowodowym, a mówiąc prościej – dowód z zeznań każdego świadka jest wskazywany na potwierdzenie konkretnego faktu lub faktów i tylko o te kwestie należy go pytać. Odpowiadając na pytania strony lub pełnomocnika zawsze zwracaj się do sądu, co w praktyce oznacza że należy być skierowanym twarzą do sądu. Jest to trochę nienaturalne ponieważ odruchowo odpowiadamy osobie pytającej czyli stronie lub pełnomocnikowi. Pamiętaj, że jeżeli czegoś nie pamiętasz wystarczy powiedzieć: Nie pamiętam. Jeśli czegoś nie jesteś pewny warto powiedzieć: Nie jestem pewny, ale wydaje mi się że …

Czy świadek może mieć ze sobą dokumenty?

W zeznaniach świadka chodzi o to, by usłyszeć to co dana osoba pamięta. Zeznania świadka mają być swobodne i spontaniczne. Z tego względu raczej nie dopuszcza się by świadek czytał z kartki. Czasami natomiast sąd okazuje świadkowi dokument z akt sprawy, by przypomniał sobie okoliczności sprawy.

Zakończenie rozprawy sądowej

Po wyczerpaniu dowodów czyli zeznań świadków, dowodów z oględzin, z opinii biegłych itd. każda ze stron na zakończenie zajmuje stanowisko. Tu jest czas, żeby zwrócić uwagę sądu na korzystne dla nas kwestie wynikające z przeprowadzonych dowodów. Jeśli strona jest reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika  – radcę prawnego lub adwokata –pełnomocnik wygłasza tzw. mowę końcową w imieniu swojego Mocodawcy przywołując nieraz orzeczenia sądów wydane w podobnych sprawach. Po tym sąd zamyka rozprawę i czekamy na wyrok, który ogłaszany jest po krótkiej przerwie, podczas której wszyscy opuszczają salę rozpraw, albo sąd wyznacza kolejny termin na jego ogłoszenie. Wychodząc z sali odwracamy się w stronę sędziego mówiąc „Do widzenia”.

Oby wyrok zawsze był dla nas zadowalający!

Byłaś/eś już kiedyś na rozprawie? Podzielisz się doświadczeniem? A może coś z tego wpisu  szczególnie Cię zaskoczyło? Podzielisz się w komentarzu? Jeśli potrzebujesz wsparcie podczas rozprawy sądowej – SKONTAKTUJ SIĘ ZE MNĄ

Artykuł Jak wygląda rozprawa sądowa pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.

Artykuł Przejęcie drogi przez gminę pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.

Dlaczego odbiór robót budowlanych jest tak istotnym, można powiedzieć przełomowym, wydarzeniem w procesie budowy? Jakie konsekwencje wiążą się z odebraniem budowy a w jakich sytuacjach inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych?

Rodzaje odbiorów

W umowach o roboty budowlane nieraz spotkać można się nie tylko z odbiorem końcowym, ale i odbiorami w trakcie prowadzonych prac. Czasami strony uzgadniają, że odbiór będzie przeprowadzony także w okresie gwarancji. Uporządkujmy zatem rodzaje odbiorów:

1. Odbiory częściowe – jeśli strony nie umówią się inaczej w umowie to zgodnie z kodeksem cywilnym wykonawca może żądać w trakcie prowadzonych robót, by inwestor przyjmował wykonane roboty częściowo. Skutkiem tego będzie wymagalność roszczenia o odpowiednią część wynagrodzenia obejmującego wykonane roboty. W praktyce najczęściej mamy do czynienia z odbiorami częściowymi robót ulegających zakryciu bądź zanikających . Są to takie roboty, których późniejszy odbiór z przyczyn technicznych nie będzie możliwy. Ważne jest by w umowie (jeśli przewidujemy ten rodzaj odbiorów) uszczegółowić kto powinien brać udział w takim odbiorze, w jakim terminie od zawiadomienia przez wykonawcę powinien on się odbyć, i jak taki odbiór wpływa na rozpoczęcie biegu terminu rękojmi i gwarancji.
2. Odbiór końcowy – ma miejsce po zakończeniu przez wykonawcę robót budowlanych i polega na przekazaniu wybudowanego obiektu inwestorowi. Ten odbiór jest jednocześnie (o ile umowa nie stanowi inaczej) początkiem biegu terminu rękojmi i gwarancji. Dla wykonawcy jest to data szczególnie istotna, gdyż otwiera prawo do żądania wynagrodzenia.
3. Odbiór ostateczny – zwany inaczej odbiorem gwarancyjnym. Następuje po upływie określonego w umowie okresu rękojmi lub gwarancji. Strony w takim protokole wpisują ostatnie usterki, które wykonawca ma obowiązek usunąć w ramach rękojmi/gwarancji.  Po ich usunięciu wykonawca powinien otrzymać od inwestora dokument potwierdzający odbiór ostateczny wolny od usterek i wad. Po takim odbiorze następuje rozliczenie zatrzymanych kwot/gwarancji zapłaty na poczet zabezpieczenia terminowego usunięcia wad i usterek.

Odbiór końcowy

Najistotniejszym rodzajem odbioru robót budowlanych jest z pewnością odbiór końcowy dlatego najwięcej uwagi poświęcimy tego rodzaju odbiorom. Warto wskazać przede wszystkim, że odbiór robót realizowanych przez wykonawcę jest obowiązkiem inwestora. Jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych to inwestor ma obowiązek dokonać ich odbioru. Dokonanie odbioru końcowego to potwierdzenie prawidłowego wykonania inwestycji zgodnie z umową.  Odbiór robót może także ujawnić niewykonanie lub nienależyte wykonanie w całości lub w części zobowiązania wykonawcy wobec istnienia wad i rodzić odpowiedzialność za wady. Podczas odbioru inwestor powinien dokonać dokładnej kontroli wykonanych robót budowlanych. Najlepiej, jeśli sam nie ma wiedzy fachowej, by odbioru dokonać przy pomocy specjalisty/specjalistów odpowiednich branż.

Odbiór robót budowlanych a wady, czyli kiedy inwestor może odmówić odbioru

Przy większych inwestycjach nie zdarza się w zasadzie, by podczas odbioru nie stwierdzono żadnych wad ani usterek. Jednak należy podkreślić, że w orzecznictwie sądów aktualne i ugruntowane jest obecnie stanowisko, że inwestor nie może odmówić odbioru obiektu w przypadku drobnych wad lub usterek. Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego odbiór robót to obowiązek inwestora i nie może być uzależniony od braku wad bądź usterek. W przepisie tym użyto bowiem słowa „odbiór” robót a nie „bezusterkowy” odbiór. Z drugiej strony inwestor ma obowiązek odbioru robót tylko wtedy gdy roboty wykonano zgodnie z projektem, umową i zasadami wiedzy technicznej. To właśnie jakość robót ma istotne znaczenie dla oceny, czy doszło do wykonania zobowiązania umownego i czy rezultat robót budowlanych nadaje się do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem.  Zazwyczaj właśnie na tym tle dochodzi do sporów.

Wady istotne i nieistotne

Jak wskazałam, inwestor nie może odmówić odbioru gdy wady są drobne. A czym różni się wada drobna – nieistotna od wady istotnej, która uprawnia do odmowy odbioru robót budowlanych? W przepisach nie ma niestety definicji tych pojęć.  Przyjęło się natomiast, że wada istotna to taka wada, która uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót. Inaczej mówiąc wyłącza normalne wykorzystanie danego obiektu. Uznaje się, że wadą istotną będzie wada obiektu/efektu robót budowlanych oceniana przez pryzmat celu zawartej umowy o roboty budowlane, a więc celu, funkcji obiektu, który ma zostać zrealizowany. Istotne tu będzie także uwzględnienie obiektywnego czynnika w postaci miary każdego inwestora realizującego obiekt o takim samym przeznaczeniu.

Ocena istotności wady powinna uwzględniać:

• możliwość jej usunięcia (nawet częściowego)
• zachowania funkcjonalności obiektu pomimo wady
• cel umowy
• możliwość używania obiektu z wadą.

Jednostronny odbiór robót przez wykonawcę

Coraz częściej można spotkać się z sytuacją, w której inwestor stosuje swoisty szantaż nie stawiając się na odbiór przedmiotu umowy zgłaszany przez wykonawcę. Jest to o tyle istotne, że zazwyczaj zgodnie z umową wykonawca nabędzie prawo do żądania wynagrodzenia po dokonaniu odbioru potwierdzonego protokołem.  Zasadą jest, że podczas odbioru powinny być obecne dwie strony – inwestor i wykonawca, a nierzadko także kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego. Jeżeli zatem wykonawca zrealizował obiekt budowlany to zgłasza zakończenie robót i strony ustalają termin odbioru. Inwestor obowiązany jest tego odbioru dokonać. Co jednak w sytuacji, gdy inwestor nie stawia się albo bezpodstawnie odmawia odbioru?

W celu przeciwdziałania takim praktykom ze strony inwestora, wyko­nawca może posłużyć się instytucją jednostronnego odbioru robót budowlanych. Jeżeli inwestor (najczęściej po upływie terminu do odbioru wskazanego w umowie z wyko­nawcą i bezskutecznym, dodatkowym wezwaniu do dokonania odbioru przez wykonawcę) uchyla się od jego dokonania, wykonawca może sporządzić jednostronny protokół zdawczo-odbiorczy przedmiotu umo­wy. W protokole takim wykonawca stwierdza wykonanie umowy zgodnie z jej postanowieniami i przepisami prawa w tym zakresie. Ponadto od tego momentu może żądać wynagrodzenia za wykonane przez siebie prace zgodnie z harmonogramem rzeczowo-finansowym przewidzianym w umowie.

A co na to sąd?

Sąd Najwyższy stwierdził, w orzeczeniu z 7 kwietnia 1998 r. II CKN 673/97 (Legalis), że „jeśli wykonawca zgłosił wykonanie robót, to obowiązek ich odbioru jest niezależny nawet od kwestionowania ich jakości. Odmowa jego spełnienia nie może być elementem szantażu ze strony inwestora; chy­bione uznać należy powołanie się w kasacji na to, że uchylenie się pozwanej od formalnego odbioru obiektu (z jednoczesnym jednak rozpoczęciem w nim zamierzonej działalności) zwalniało ją od zapłaty wynagrodzenia do czasu uzyskania przez powoda wyroku ustalającego. W takiej sytuacji, jaką stwo­rzyła pozwana, wykonawca był uprawniony do dokonania jednostronnego odbioru, stanowiącego podstawę wstawienia faktury opartej na sporządzo­nym przez siebie kosztorysie powykonawczym”. Z orzeczenia tego wynika  obowiązek stawiennictwa inwestora do odbio­ru przedmiotu umowy o roboty budowlane – niezależnie od tego, czy przed­miot ten posiada wady oraz dokonania aprobującego, warunkowego albo ne­gującego aktu odbioru. Sąd zwrócił uwagę na jeszcze jedną ważną regułę, dotyczącą dokonania jednostronnego odbioru – przeprowadzenie takiej czynności będzie możliwe jedynie wówczas, gdy od dokonania takiego odbioru uzależniona jest wypłata na rzecz wyko­nawcy wynagrodzenia za zrealizowany przedmiot umowy.

Odbiór robót budowlanych a zapłata

W świecie idealnym po dokonaniu odbioru robót budowlanych następuje zapłata wynagrodzenia na rzecz wykonawcy. Nierzadko jednak sytuacja jest zgoła odmienna. Wykonawca zgłasza inwestorowi wykonanie prac zrealizowanych zgodnie z projektem budowlanym i zasadami wiedzy technicznej a inwestor odmawia odbioru twierdząc, że roboty obarczone są licznymi wadami i oczywiście odmawiając także zapłaty wynagrodzenia.

Jeśli inwestor niezasadnie uchyla się od odbioru robót to pozostaje to bez wpływu na możliwość żądania przez wykonawcę wynagrodzenia. Innymi słowy inwestor ma obowiązek zapłaty jeśli niezasadnie odmawia odbioru. Roszczenie wykonawcy o zapłatę staje się wymagalne z chwilą, gdy po spełnieniu swoich obowiązków i zawiadomieniu o tym inwestora, odbiór powinien nastąpić.

Co istotne, nawet jeśli nie doszło do formalnego odbioru poprzez podpisanie protokołu, to odbiór mógł nastąpić w formie dorozumianej poprzez każde zachowanie inwestora, z którego wynika, że przejął obiekt od wykonawcy – na przykład zamieszkał w nim, przekazano mu klucze itd. Jak podkreśla bowiem Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 10 grudnia 2015 roku, sygn. akt: I ACa 773/15 „Brak protokołu odbioru robót budowlanych nie pozbawia wykonawcy roszczenia o wynagrodzenie w sytuacji faktycznego zakończenia wykonywania przez niego robót”.

Artykuł Odbiór robót budowlanych pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.

Artykuł Plan ogólny gminy pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.

Kto i w jakim terminie wydaje decyzję o odszkodowaniu za grunt przejęty pod drogę?

Organem właściwym do wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania jest ten sam organ, który wydał  decyzję ZRiD (oczywiście nie musi to być ten sam wydział w urzędzie). Postępowanie takie wszczynane jest z urzędu, choć w mojej ocenie nie ma przeszkód by wniosek został złożony przez osobę zainteresowaną otrzymaniem odszkodowania.

Odszkodowanie za wywłaszczenie

Jeżeli organ nadał decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygor natychmiastowej wykonalności, decyzja o ustaleniu odszkodowania powinna zostać wydana w terminie 60 dni od daty nadania rygoru.

Jeśli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności to decyzję o ustaleniu odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzja staje się ostateczna jeżeli w terminie 14 dni nikt nie złożył odwołania. W przypadku organu II instancji decyzja staje się ostateczna z dniem wydania przez organ II instancji rozstrzygnięcia.

W praktyce jednak zdarza się, że organy informują o niemożliwości załatwienia sprawy w terminie i wyznaczają nowe dodatkowe terminy do wydania decyzji. Postępowania odszkodowawcze przedłużają się ze względu na konieczność zlecenia i sporządzania operatów szacunkowych.

Komu przysługuje odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę?

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości przejętych na drogi publiczne przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe czyli na przykład służebność, użytkowanie. Prawo to jest dziedziczne.

Wysokość odszkodowania – specustawa drogowa

Należy pamiętać, że szkoda wynikła z wywłaszczenia części nieruchomości, przejawiająca się zmniejszeniem wartości niewywłaszczonej części nieruchomości, nie jest objęta odszkodowaniem. Oznacza to, że nie otrzymasz odszkodowania za to, że zmniejszy się wartość pozostałej części Twojej działki (tej niewywłaszczonej). Podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania i jego wypłaty są obok przepisów specustawy przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odszkodowanie za wywłaszczenie

 Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji ZRiD oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się  jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast  przeznaczenie nieruchomości, zgodne
z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W opinii określa się wartość nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). (wyrok WSA w Krakowie z 13.06.2017 r., II SA/Kr 359/17, LEX nr 2328673).

Gdy odszkodowanie dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym  to wysokość odszkodowania powiększa się o 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości.

Jeśli właściciel wyda nieruchomość niezwłocznie to wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Co oznacza niezwłocznie? Nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej  wykonalności albo dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

A co w sytuacji gdy nie zgadzamy się z kwotą odszkodowania ustaloną w decyzji?

Wtedy należy wnieść odwołanie. Termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Najlepiej by w odwołaniu, a w zasadzie znalazły się zarzuty wobec wyceny nieruchomości ewentualnie zarzuty wskazujące na naruszenie przez organ przepisów np. przepisów postępowania administracyjnego lub ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zaliczka tytułem odszkodowania

W przypadku gdy organ nadał decyzji ZRiD rygor natychmiastowej wykonalności, a strona od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania wydanej przez organ I instancji wniesie odwołanie, istnieje możliwość otrzymania zaliczki w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Ustawodawca wprowadził tę możliwość ze względu na to, że zazwyczaj wcześniej konieczne było opuszczenie nieruchomości. Wniosek o zaliczkę można wnieść po uzyskaniu decyzji organu I instancji a wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Odszkodowanie za wywłaszczenie

Osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobiercy są obowiązani do zwrotu zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu, jeżeli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została zmieniona, uchylona w całości lub w części dotyczącej tej osoby, lub stwierdzono jej nieważność.

Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego w takiej sprawie zapraszam do umówienia się na konsultację!

Artykuł Odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.

Większość z nas słyszała kiedyś pojęcie specustawa. Specustawa to ustawa, która w sposób szczególny reguluje jakąś konkretną dziedzinę. W artykule wyjaśniam co to jest specustawa drogowa i jakich dróg dotyczy? Co to jest decyzja ZRiD? Omówiłam także zagadnienia związane z wywłaszczeniem na podstawie specustawy drogowej.

Specustawa drogowa

Celem jaki przyświecał uchwalaniu tzw. specustawy drogowej, czyli ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, było stworzenie podstaw prawnych, które zapewnią szybki i sprawny przebieg inwestycji drogowych. Inwestycje z zakresu dróg publicznych jako kluczowe z punktu widzenia społecznego, niezależnie, czy mają charakter ogólnokrajowy, czy lokalny, mogą być przygotowywane i realizowane na określonych zasadach szczególnych, odrębnych od zasad ogólnych dla prowadzenia procesu inwestycyjno-budowlanego. Ze względu na długotrwałe procedury związane z nabywaniem nieruchomości z przeznaczeniem pod budowę lub poszerzenie dróg w trybie umowy sprzedaży lub wywłaszczenia zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, większość inwestycji drogowych realizowanych jest obecnie na podstawie specustawy drogowej.

.

.

.

.

Artykuł Specustawa drogowa pochodzi z serwisu Kancelaria Jasik.